毕业论文--绍兴市区物业管理发展现状、存在问题及其对策措施.doc

绍兴市区物业管理发展现状、存在问题及其对策措施 摘 要：物业管理作为一个新兴行业，伴随着城市化进程的快速推进，在绍兴已有长足的发展。但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。为了有效解决这些问题和矛盾，进一步推进物业行业健康发展。近期，对绍兴物业行业进行了调研，在摸清绍兴市区物业管理现状的基础上，就物业管理中存在的问题和产生这些问题的背景及深层次的原因进行了研究分析，并结合工作实际，提出解决问题的初步对策和措施。 关键词： 物业管理 发展现状 存在问题 对策措施 1 绍兴市区物业管理的发展现状 　1996年，绍兴正式注册成立第一家物业公司，迈开了物业管理的第一步。１6年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生活，并得到了迅猛发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在这样的背景下，我市物业管理也正向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。 １.1 物业管理发展规模初步形成。目前，绍兴市区在管物业项目企业77家，其中本地物业企业62家（二级企业6家，三级企业48家，其它8家），外来企业15家，拥有固定从业人员13000余人。在管项目290个，其中住宅小区147个，大厦及商用、仓库等物业共计143处，共计总建筑面积1616万平方米，物业管理覆盖率80%，新建物业实现全覆盖。 1.２ 物业管理政策体系逐步完善。至目前为止，已相继出台了《绍兴市区物业管理办法》、《绍兴市区物业专项维修资金管理办法》、《绍兴市区物业管理服务收费管理实施办法》、《绍兴市区前期物业管理招标投标管理办法》、《绍兴市区公有住房售后维修资金使用管理规定》、《绍兴市区物业服务企业不良行为考评办法》、《绍兴市物业管理优秀住宅小区（大厦）达标考评办法》、《绍兴市区前期物业管理项目招标文件》等。与此同时，还在绍兴房地产信息网上公布了物业管理服务合同、业主公约、业主委员会议事规则等示范文本。这些文件的发布与实施，使物业管理企业能按照市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进我市物业管理企业健康发展起到了重要保障作用。 1.3 物业企业服务领域多元拓展。经过十余年的艰辛磨练，如今的绍兴物业已初具规模，形成了包括以房屋建筑主体及设施设备、安保和保洁服务、社区文化与便民服务、社区增值服务为一体的物业服务体制。服务范围也从单一住宅物业逐步拓展到办公、工业、商业物业等多种服务类型，部份物业企业还依托所服务的小区展开了多元化经营，不仅为业主解决现实生活需求，还明显增加了收入。 1.4 物业管理措施不断推陈出新。一是对160余个老旧小区进行了集中“整容”，并在“变脸”的基础上推出罗门新村等几个小区实行了封闭式的物业管理，取得良好成效；二是将不良行为考评纳入信用档案体系；三是实施前期物业招投标，2008年水墨兰庭住宅项目首次面向全市物业管理企业进行公开招投标，标志着“父建子管”时代的结束；四是从源头保障业主的利益，实施前期物业用房预确认及落实前期物业项目承接验收制度；五是做好专项维修基金的缴存、使用和管理；2010年1月绍兴市专项维修资金正式投入使用，打破了绍兴市区一直以来物业维修资金“只收不用”的局面；六是搭建交流平台，在“绍兴市房地产信息网”设立物业专栏，与“738”早新闻联办专题节目，使物业行业深入群众。同时，2010年正式展开了“物业项目报备制”和“物业从业人员动态管理制”及物业区域分片管理，逐步使绍兴物业管理发展朝着规范化、现代化的方向前进。 2 市区物业管理存在的突出问题及产生原因 目前绍兴市区物业管理中存在的问题，有全国性的共性问题，也有地方性的个性问题。反映较为突出的主要有开发企业的遗留问题多、物业企业生存发展难、行业监管体系不健全、缺乏联动处理机制、部分业主的素质和民主意识有待进一步提高等几个方面的问题，这些问题产生的情况是复杂的，其深层次原因也是盘根错节的。 2.1从开发企业的角度分析。主要有三个方面的原因：一是有些小区建设规模过小。尤其是早期开发的商品住宅小区，当时在老城区见缝插针，有的小区只有几幢房，规模较小，基础设施不配套，直接抬高了物业服务成本，给管好物业增加了难度。二是短期行为严重。许多开发项目在规划、设计、施工阶段没有考虑后续使用管理，小区建成投入使用就有诸如停车难、建筑质量差，难移交等“胎里带”问题的发生，给物业管理工作造成了难以克服的“硬伤”。 有些问题常常要在居民入住后甚至运行较长时间后，才会暴露出来，到时解决起来比较困难和复杂，有的难以解决，引发居民的不满，并直接归咎于物业管理企业。如天地永和小区违障搭建问题，电梯问题以及消控、水泵等共用设施设备遗留问题，东升苑小区的