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（0311）《房地产开发》复习思考题答案 第一章 房地产开发的程序与管理 名词解释 房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让：指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。 毛地价：政府在出让未经安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额。 熟地价：当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。 容积率：指建筑面积密度，等于建筑密度与建筑用地面积之比。 简答、论述题 房地产开发的主要程序 房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大致包括八个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 2、我国的城市土地使用制度及其演变 在上个世纪90年代以前，我国的城市土地所有制采用的是全民所有制，土地使用特征可以概括为行政划拨、无偿、无期限、禁止土地使用权转让，90年代以后，我国对城市，土地使用制度进行了改革，在不改变国有的前提之下，实行土地有偿制度，将土地所有权和使用权分离开来，建立和发展城市土地市场，通过对国有土地使用权出让的一级市场的国家垄断，确立国家在培植国有土地资源中的地位，通过搞活土地使用权转让、出租、抵押等经营活动，逐步发展和完善土地二级、三级市场。 3、开发商获取土地使用权的方式 根据土地使用权和所有权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有期限的通过市场出让、转让。总的来说，投资者可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。 （1）土地使用权划拨。指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用。我国严格控制土地使用权划拨，规定了划拨的用地类型。对开发商来讲，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是经济适用房项目建设用地。 （2）土地使用权出让。在开发商支付了土地出让金以后，国家将一定期限的土地使用权让渡给开发商。 （3）土地使用权转让。指开发商购买其他土地使用权人通过出让的方式所取得的土地使用权。 4、房地产新区开发和旧城开发的特点 旧城开发的优点：区位条件好，是传统的商业、文化集中地，开发后售价或租金都比较高，但旧城改造也存在一定问题，主要是拆迁成本高，受城市规划的限制比较多。 新区开发的优点：开发成本低，受规划限制少，环境好，新区开发的问题是配套设施建设费用比较高，缺乏人气，销售相对困难。 5、政府干预房地产市场的手段 尽管我国实行的是社会主义市场经济，但市场经济也有调节失灵的地方，需要政府的宏观调控加以弥补。政府对房地产市场的宏观调控的手段主要包括土地供应计划、价格、税收政策等。 在土地供应计划方面，政府的宏观调控主要体现在编制土地利用总体规划、土地出让年度和中长期计划，建立土地市场公开信息网等。 在价格方面政府的宏观调控主要体现在编制城市基准地价、建立城市地价监测点系统，编制城市房价和地价指数，限制低价格交易等政策。此外，国家在城市规划、税收、金融、住房上也采取了政策。来引导房地产开发的健康、有序发展。 6、政府对房地产市场行为的规范 政府对房地产市场行为的规范主要体现在如下方面： （1）资质审查。政府明确、具体规定了进入房地产市场必须具备的最低资格标准。 （2）产权登记。在房地产买卖、出租、抵押等方面，国家均要求进行产权登记或备案，以确保双放的利益，避免产权纠纷。 （3）建立房地产价格评估制度。我国已经建立了房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，对需评估的交易类型、评估机构和人员进行了规范。 房地产市场及其运行规律 一、名词解释 房地产市场：房地产市场有广义和狭义之分，广义的房地产市场是指在房地产交易过程所形成的人与人之间关系的总和，狭义的房地产市场是指房地产的买家和卖家在某个特定区域内与某一特定时间段内达成所有交易的总和。 空置率：报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 二、简答、论述题 房地产市场分类 房地产市场有多种分类方式，从地域范围划分，房地产市场可以划分出很多个地区市场，而且由于房地产市场是地区性市场，不同地区房地产市场的关联性不强；从房地产的用途和等级划分，房地产市场可以分为工业物业、住宅物业、商业物业等市场；从房地产交易形式划分，房地产市场可以分为房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场等子市场