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（0436）《房地产估价》复习思考题答案 第一章 房地产和房地产估价 1、房地产估价的概念 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在结合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、为什么说房地产是实物和权益价值并重 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，房地产的实物价值不仅要影响房地产的使用，也是决定其价值量大小的重要因素，其实物价值的重要性远超过像专利权、著作权等无形资产的实物价值的重要性；房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，例如所有权、使用权等，房地产的权益决定了权利人对房地产的占用、使用、收益、处分情况，在很大程度上也决定了房地产的价值，正是因为房地产的权益非常重要，因此，房地产的转移必须办理过户手续，仅有实物的转移是不够的。 3、从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些 空地、有建筑物的土地、地上建筑物、土地与建筑物的合成体、在建工程、未来状况下的房地产、已经消失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、房地产的局部、包含有其他资产的房地产、作为企业整体的一部分的房地产。 4、从房地产估价的角度如何去认识土地 坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境和景观、利用现状、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制 5、从房地产估价的角度如何去认识建筑物 坐落、面积、层数和高度、结构、设备装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、维修、保养情况及完损程度、利用现状、产权状况 6、房地产的特性 不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性、保值增值性 7、房地产估价专业人员应遵守的职业道德有哪些 不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的资料擅自公开或泄露给他人、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争、不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以归案者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。 8、房地产估价的目的有哪些 土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体 征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案、企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。 9、目前对房地产估价的需要主要有哪些方面 理论上需要进行房地产估价，现实中也需要进行房地产估价包括房地产交易的需要、房地产抵押的需要、房地产典当的需要、房地产保险和损害赔偿的需要、房地产税收的需要、房地产征用拆迁补偿的需要、处理房地产纠纷和有关法律案件的需要、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市破产清算等的需要、房地产管理的需要等。 第二章 房地产价格 1、房地产价格的概念 和平地获取他人的房地产所必须付出的代价。 2、房地产价格的形成条件 有用性、稀缺性、有效需求 3、房地产需求的含义 消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 4、影响房地产需求的因素 该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、相关房地产的价格水平消费者的偏好、消费者对未来的预期 5、房地产供给的含义 房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 6、影响房地产供给的因素 该种房地产的价格水平、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发技术水平、开发商对未来的预期。 7、房地产供给价格弹性系数和房地产需求价格弹性系数 房地产需求价格弹性系数是在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。房地产供给价格弹性系数是指在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。 8、在不同的时间周期，房地产供给价格弹性系数的变化 一般来讲，在较短的时间内，房地产供给的价格弹性比较小，但在长时间内，供给的价格弹性系数会变大。如果开发商周期较短的房地产，在短期内，房地产供给的价格弹性系数也会增大。 9、地价和房地产价格的特征 地价的特征是：生产成本不同、折旧不同、价格差异不同、市场性质不同、形成时间不同、供求关系不