新政对长沙楼市的影响及预判.pptVIP

目前全国已有32个城市出台限购细则 截至3月5日，全国已有32个城市出台限购细则，主要集中在环渤海、长三角两大经济圈以及中部省会城市。 多数城市限购措施基本按新“国八条”执行，但长沙的限购仅针对90平米以下的新建商品房。 限购范围看，北京、上海等一线城市及个别二、三线城市在全市范围限购，而更多的二、三线城市只在市区或主城区限购。 青岛、长春等城市明确限购执行期限为至今年年底，其余城市均为“暂时执行” 各地限购细则附表 长沙限购令出台，由于政策宽松，市场操作空间仍然较大 3月4日，长沙限购政策正式出台 对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房； 对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房； 对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。 房贷：二套房贷首付提高，商用物业投资优势显现 新政下，商务商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。 长沙商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格，有条件的开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等。 例子：某5年内次新住宅目前的转售的总价为100万，若2009年购入的总价为70万，发票齐全，其营业税在“新国八条”前后增幅如下表： 3月31日，长沙市政府正式提出2011年 的房价控制目标。 根据我市经济发展目标、人均可支配收入增 长速度和居民住房消费能力等因素，采取有 效措施，力争2011年新建普通商品住房价格 涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民 人均可支配收入的增长水平。 商品房：商品房明标价，一套一标 国家其他政策 土地市场成交情况 * 新政对长沙楼市的影响及预测 * * * * 2011年4月 新政对长沙楼市的影响及预判 调控政策解读 新政后长沙房地产市场表现 “五一”楼市趋势研判 新“国八条”后已落实限购细则的城市分布 不限 不能买 ≥1 不限 不能买 无 无居住证 不限 不能买 ≥1 不限 能买一套 无 有居住证 非环长株潭户籍家庭 不限 不能买 ≥2 不限 能买一套 1 不限 能买一套 无 环长株潭户籍家庭 大于90㎡ 小于或等于90㎡ 拥有住房套数 户籍类别 限购令内容明细表 长沙市区域划分和限购 否 浏阳 是 天心区 是 芙蓉区 是 雨花区 否 望城 否 宁乡 是 岳麓区 是 开福区 中心区 否 长沙县 远郊 是否限购 区域 区域属性 限购令特征：限小不限大，限内不限外，限新不限旧 本次长沙限购令的整体特征： 以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。 限小不限大：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。 限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。 限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。 房贷：二套房贷首付提高，对仍以首置为主力购房的长沙来说受影响不大 政策要点：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 新国八条与9.29政策二套房贷政策对比 利率 最低首付 基准利率1.1倍 6成 新国八条 基准利率1.1倍 5成 9.29政策 数据来源：合富辉煌（中国）湖南公司市场部 政策解读： 目前长沙仍以首次置业为主，占60%以上，因此政策对于长沙整体市场的影响力有限； 二次改善型置业占22%左右，首付提高对于这部分刚需客户有一定影响。 对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大，需要购买的客户仍会购买 对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求 利率 最低首付 基准利率1.1倍 6成 第二套住宅 基准利率1.1倍 5成 商务商用物业 第二套住宅与商用物业贷款政策对比 数据来源：合富辉煌（中国）湖南公司市场部 营业税：二手房营业税的征收可能成为后续推高房价的重要因素 3.85万 100×5.5%=5.5万 （100-70）×5.5%=1.65万 差额 新政后 （全额×5.5%） 新政前 （增值部分×5.5%） 新政后，营业税增幅较大，交易成本大幅增加。短期内对市场产生一定影响，买家消化政策会产生一定的犹豫。 从目前情况看，二手网签等措施并不能完全消除报低价避税的现象； 5年内次新房并非二手楼市的主流盘源供给，大部分是5年以上的物业； 二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上； 5年内次新房的承接者多为较高端买家；营业税增加实际上相当于楼价上涨 3~5%，交易成本增加3~5%