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保利琶洲项目前期策划报告 第一篇：入世后写字楼市场 ——战略开发依据 一、泛写字楼定义 二、借鉴国际经验 三、迎合国内经验发展形式需求 四、依据政府规划和现代城市中心规划理论 五、现代写字楼市场合成缺口 六、总结：写字楼市场开发战略走向 一、泛写字楼定义 写字楼物业又称办公大楼，泛指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。这里的写字楼物业（办公大楼）是指一种被用于出租办公室的收益型房地产。 写字楼物业是为了满足社会各行业、各部门联系便捷的需要而产生的。而且是商品经济和社会专业化分工发展的产物。办公大楼为社会各行业（各部门）提供了集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，采掘治炼、加工制造、销售代理、广告策划、储运、保险、法律顾问、会计咨询、市场调研等等。各类企业机构在同一幢大楼办公，它们之间的业务完全可以足不出楼，便接洽处理。 二、借鉴国外经验 1、写字楼物业在城市中充当角色 嫁接——城市经济中心 （金融中心、贸易中心、货运中心、信息中心） 对内、对外的互动沟通桥梁 逐步成为并承担起国际间传媒之职能 二、借鉴国外经验 2、写字楼物业在国外发达城市的市场定位 城市经济发展要求其： ——市场定位 国际性传媒办公大楼 二、借鉴国外经验 3、国际性传媒办公大楼特征 ——位居经济信息中心城市 这里的经济中心是指：金融中心、贸易中心、货运中心、信息中心。其泛定义之办公楼已不再仅仅因为能使社会各行业不出大楼便可见面接洽而得到社会肯定。还以其特有的象征意义和影响为任何一个企业和个人进入激烈的商战前沿陆地，提供必要的工作平台，进入其办公大楼便可以直接步入经济旋涡的中心。 在那些位于经济中心城市的传媒办公大楼里，商人们时刻把握整个经济运行的脉博，随时观察着变化，一旦发现机会，立刻组织资金作出相应反应。 二、借鉴国外经验 3、国际性传媒办公大楼特征 ——高层建筑 19世纪前最高的办公大楼不超过6层，砖石结构； 19世纪末，钢框架结构出现； 1884年，美国建成第一幢高层办公楼：家庭保险公司大楼； 1884-1990年，芝加哥相继出现资本大厦、塔科码大厦等，16-22层摩天大楼相继出现：黄金大厦73层、帝国大厦102层、 世界贸易中心（钢结构） 办公大楼向高层发展是一种普遍现象，在伦敦、东京、香港等世界性的经济活动中心，人们都可以看到卓然独立于林立的高层大楼中传媒机构标志性高层建筑的身影。 二、借鉴国外经验 3、国际性传媒办公大楼之特征 ——高档次、高智能、现代化建筑 现代传媒办公大楼概念设计大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作，其建筑形线条简洁流畅，风格各异给人以强烈的时代感。大楼的外部，大块的幕墙玻璃镶嵌在铝合金窗框内，不仅最大限度地增大了办公大楼的采光面积，而且整个办公大楼犹如一个透明体，入夜时灯光通明，就象辉煌的官殿。 微电子与信息产业所开发的最新技术纷纷迅速运用和装备于传媒办公大楼，因而传媒业的办公大楼技术先进，设施精良，造型独特，管理规范。 二、借鉴国外经验 4、决定国际传媒办公楼特征的主要原因 ——客户类型决定产品 传媒业办公大楼的承租户主要是： 一些技术密集型、高度专业化、资金效率较高的企业 一些企业的海外派驻机构或企业首脑部门。 二、国外经验借鉴 4、决定国际传媒办公楼特征的主要原因 ——租赁双方动机的统一 建筑本身的高质素不仅代表着发展商的雄厚实力，良好信誉；亦代表着承租户拥有成功事业，及信誉的象征。 二、借鉴国外经验 4、决定国际传媒办公楼特征的主要原因 —— 租赁双方利益的相通 承租者愿意并能够承受的范围内，通过提高大楼的档次以提高租金水平，同时也是提高传媒业办公大楼投资效益的重要途径。 二、国外经验借鉴——小结 三、迎合国内经济发展要求 1、2001年12月11日中国正式加入国际贸易双边组织协议 2001年受即将加入世界贸易影响，共有49个国家和地区在广州投资，其中美、日、欧占全市利用外资的25%，主要的投资领域涉