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住房公积金增值收益浅析 2004-2-16 　　据《人民日报》2003年2月8日报道，我国已有 6700万职工建立了住房公积金账户，住房公积金累计归集4011亿元，归集余额2840亿元，发放个贷余额1125亿元。随着住房公积金覆盖面的不断扩大，公积金归集和管理的问题和风险也随之而来。由于公积金的强制性和长期性，市场利率和通货膨胀率的波动都可能使其贬值，如何使住房公积金保值增值是个难题。因此建立科学的住房公积金运行机制，提高住房公积金的运作效率以实现公积金的保值增值具有重大意义。 　　1、公积金增值收益 　　根据《住房公积金财务管理办法》，住房公积金增值收益专指住房公积金管理运作过程中所形成的业务收入与业务支出的差额，即业务收入(包括住房公积金委托存款利息收入、委托贷款利息收人、国家债券利息收入、其他收入)减去业务支出(包括住房公积金利息支出、手续费支出、其他支出)的差额。《住房公积金管理条例》规定住房公积金的增值收益应当存人住房公积金管理中心在受托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。可见，公积金增值收益不仅给管理中心提供了维持运行的管理费用，而且通过提取公积金贷款风险准备金保障了公积金贷款的安全性，同时还为廉租住房建设提供了大量的补充资金。因此，提高住房公积金增值收益有利于推动我国住房制度改革和体现公积金的社会效益和经济效益。 　　当前，我国住房公积金增值收益面临两大突出问题。其一，住房公积金资金运用率偏低。住房公积金资金运用率的高低，关系着住房公积金制度作用的发挥。1998年，部分地区如上海、天津、北京、浙江等少数地区住房公积金运用率超过了70％。但从全国来看仍然偏低。1998年，全国有24个省区市住房公积金的总体运用率低于35％，7个省区的运用率低于20％，个别地区住房公积金管理中心甚至坐吃利差，住房公积金运用率低于5％。其二，住房公积金资金收益率下降。 　　由于央行连续多次下调利率，目前在受托银行的沉淀资金利率与支付给职工公积金存款利率之间的差额很小(表1)。如果仅仅依靠利差，连管理中心的基本运作费用都无法保证。因此，公积金增值收益的获得必须依赖资金运作。 表1 公积金有关利率比较表 利率(％) 当年 1．89 存款利息收入利率 一年期 1．98 两年期 2．25 三年期 2．52 利息支出利率 跨年部分 1．71 新增部分 0．72 　　2、公积金现有运作模式 　　住房公积金的性质决定了住房公积金运行的主要目标是资金的安全，并在确保资金安全的基础上获得稳定的收益。这一运行目标决定了公积金在各行政区域内体内循环和封闭运行的模式(图1)。 图1 住房公积金的周转运作过程 　　封闭运行虽然保证了住房公积金的稳定性，但使公积金有着收益低、增值途径少等局限性，也限制了住房公积金的自我积累。现行住房公积金的资金运转是有别于银行的。银行资金主要来自于各类储蓄，且有总行的资金调节，而住房公积金完全依赖于自我调整。随着房改的推进，住房公积金面临职工购房提取的压力愈来愈大，同时，受人口老龄化趋势的影响，职工提取退休住房公积金也呈上升趋势。一旦提取和贷款需求的增速明显大于归集和回笼的增速，这一封闭运行的机制就会出现巨大的资金缺口，无法满足当期需求。现有公积金运作模式主要有三种，即发放个人住房抵押贷款、定期存款和购买国债。由于房地产经济发展水平、居民住房消费取向等因素不同，住房公积金贷款业务的发展在不同地区之间还存在着较大差异，呈现出区域不均衡的态势。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海的上海、广东、江苏、福建等省和广州、厦门等市，贷款业务发展较为迅猛，放贷规模不断扩大，尤其是近几年，甚至会出现资金不足的现象。中西部地区发展还比较滞后，住房公积金贷款业务较少，归集上来的资金贷不出去，形成了大量沉淀。 　　3、提高公积金增值收益的途径 　　(1)建立个人住房抵押贷款主导模式 　　在个人住房抵押贷款规模不大、发展速度缓慢的地区，宜发展以个贷为主，国债、定期存款为辅的资金运作模式。由于个人住房抵押贷款利率高于公积金存款利率、国债收益率(见表1、表2)，个贷额的增加最能促进住房公积金的增值收益的增加，最能体现住房公积金的社会效益，从而实现住房公积金的良性循环。在实际工作中应尽量简化贷款手续，减少审批环节，方便 　　职工贷款；取消各种不合理收费，减轻借款人负担；增强服务意识，提高服务质量，为借款人提供优良的贷款环境。同时，应建立良好的风险防范机制，以最大限度地降低个人住房贷款的风险，使个人住房贷款成为真正的有效的业务增长点。 　　表2 个贷利率、国债收益率情况表 五年以下