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店铺开发手册 第一章 商圈调查与分析 第二章 立地评估与经营损益预估 第三章 竞争店调查技巧 第一章 商圈调查与分析 一、何谓商圈 顾客分布的区域范围。 （一）自然商圈和经营商圈 自然商圈：自然形成的商圈 经营商圈：以立地为中心，因为经营而形成的商圈 经营商圈范围 第一商圈：距离店铺最近且为50%顾客分布的范围，占营业额的65%～75%。 第二商圈：在第一商圈外围约拥有25%顾客分布的范围，占营业额的25%～30%。 第三商圈：在第二商圈外围约拥有15%顾客分布的范围，占营业额的3%～8%。 顾客来店所需时间在15分钟内（不论交通工具），才是有价值的商圈。 （二）商圈的形状 通常我们认为商圈是以立地为中心，等距离为半径的圆圈，而事实上，商圈的形状会变形，可能是带状，可能是椭圆，取决于立地周边的环境状况，如交通情况、竞争对手的分布等等。 （三）商圈的构成条件 能够满足周边居民的衣、食、住、行、娱乐等需求。 （四）商圈的选择是店铺开发的第一步 先设定商圈，然后在商圈内选择合适的立地。 二、何谓立地 预定店铺坐落的位置，包括楼层、临街环境、货物通道、停车场等。 三、商圈调查 （一）商圈调查项目 人口资料：人口数、户数、成长率、年龄层比率等 人口分布 街道格局形态与交通状况：如街道的宽度、高架桥、人行天桥等 市政建设、都市规划 商业规模与类型 同业态及相关行业分布情况 顾客消费水平与家庭所得 购物习性与消费动线 风土民情与生活模式 商品与价格 租金行情 未来发展与潜力 地区性法规 （二）商圈调查与评估12步骤 在大范围的行政区域内绕行1至3次（不同时段的绕行） 收集区域内的各项统计资料 收集竞争同业的各项资料 进行区域内的面对面访谈 拟订市调计划 寻找可能设店的位置 架构出商圈范围 整理人口与家庭收支资料 执行散步逛街模式评估分析 不同方式之营业额评估法 归纳有利与不利因素 决策是否合于设店的经营目标 四、立地调查 需要调查的项目： 绘制商圈街道图 标示预定立地位置 标记顾客或住宅区分布与出入口 标示竞争店铺位置 标示人潮聚集位置与流动方向 统计住户数 统计人流量 统计车流量 五、如何取得与分析商圈立地的相关数据 （一）资料收集 人口资料（人口数、户数、成长率、年龄层比率） 城市建设计划图 竞争店资料 大型店开店计划 家庭收支与消费水准 （二）实地勘察 观察 记录 照相 摄影 测量 （三）访问调查 人口分布 人潮流向 竞争店调查 顾客访问 业态业种统计调查 （四）商圈图绘制 住宅区分布图 户数分布 人潮聚集点标示 竞争店分布 业态业种分布图 都市计划图 地形与公共设施分布图 六、立地寻找的要领 （一）寻找途径 实地寻找 租赁广告 推荐介绍 询问打探 （二）取得要领 寻 探 抢 挖 切 七、优良的立地 顾客集中出入容易的地点：主要街道、人行道、步行街、车站/转运站 商店集中的地点：竞争店少、竞合店多、复合店多 住宅区密集的地点：现有住户数、正在建筑中的住宅 关联性公共设施：如学校、医院、公园、展览馆、休闲娱乐场所、停车场、体育场、机关等聚集位置 未来潜力成长地点 八、商圈阻隔 河流 铁路 高速公路 高架路 桥梁 大型工厂 军事用地 政府机关 大干道 第二章 立地评估与经营损益评估 绘制立地位置图 立地概况 商圈分析 租赁成本与相关条件 人口数与消费分析 竞争力分析 营业额预估 立地评估表 商品结构计划 店铺平面配置设计图 设备与工程费用预算 投资预算 经营损益分析 未来潜力 总结 入店购买率=来客数÷入店人数 可成长的营业额空间=营业额÷入店购买率 预估营业额=人潮*入店率*入店购买率*客单价 （其中，人潮*入店率=入店人潮，入店人潮*入店购买率=实际购买人潮，而入店率和入店购买率是经验值，且根据各个业态的情况会有不同） 第三章 竞争店调查的技巧 一、竞争店出现的原因 （一）既有竞争店 商圈消费潜力（现在或未来） 顾客的需求 （二）后来竞争店 商圈消费市场扩大 商圈的变化 市场未饱和 顾客的需求增加 业者之市场争夺或想分一杯羹 二、造成商圈改变与消费市场扩大的原因 （一）交通因素 站牌之设立 捷运站出入口 道路扩宽 交通动线改变 市政重划 （二）其他行业的介入或转移 休闲娱乐业 餐饮旅馆业 大型商场 大型医院 … （三）公共设施的兴建 学校 公园 观光据点 政府机关 … （四）新社区的建立 （五）外来人口的增加 三、竞争店的类型 会员型仓储量贩店 超大型卖场 生鲜超市 杂货超市 便利店 农贸市场 四、竞争店调查的项目内容 立地条件优劣 客层结构 经营理念 来客数 客单价 营业额 商品结构与组合 商品价格 贩卖方式 陈列技巧 营业面积（卖场与后场） 房租（租赁条件） 设备与设施配置 服务水平 收