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营业推广调研分析 房地产开发投资保持高位 住宅用地成交价格开始回落  　2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1，863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1，600-2，000元/平方米之间，低于2009年下半年的价格水平。 　　新政出台后，导致土地市场交易一度受挫。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，从而在一定范围内导致土地流拍。5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管没有列出明确的清算时间表，但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，也将对土地市场交易造成一定的冲击。 商品房销售市场开始降温 　2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比前五个月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。分地区来看，上半年商品房销售面积同比涨幅最大的包括海南121.7%、河北68.8%和云南61.4%；而同比出现下跌的包括西藏-71.3%、上海-35.8%、北京-31.5%、浙江-12.4%、广东-3.2%和江苏-2.8%。 商品住宅销售价格有所调整 2010年前四个月，全国商品住宅销售价格的同比增速呈现逐月加快的趋势，但新政出台后的5月和6月，增速开始出现明显减缓的态势（图4、图5）。 分地区来看，6月70个大中城市中的新建住宅销售价格同比均为上涨，其中涨幅最大的包括海口63.8%、三亚58.5%和北京21.5%。分月来看，价格已呈现回落趋势，6月一二线城市的住宅价格环比5月开始出现下跌（表3）。 目标客户定位 （1）个体私营、私企业主；（2）企业中层、中层以上管理者；（3）高级业务员；（4）房地产投资人士；（5）三资企业高收入白领阶层。   产品推广计划 品牌营销策划 价格策略 物业营销策划 促销策略 广告策略 品牌营销策划 开发商就应该适时地建立与维护自身的品牌形象，发掘品牌这一无形资产． 　　当前房产的品牌竞争渐趋激烈。开发商对房产品牌效应的重视也在一定程度上反映出经营几年的市场磨炼，我国的住房开发商渐趋成熟，住房开发已由最初的盲目趋同发展到了理性竞争的阶段。但值得注意的是，不少开发商对楼市品牌效应的认识尚流于表面，所谓的品牌竞争往往如同隔靴搔痒，并不能最大限度地提升房产的市场竞争能力。 1、CIS视觉识别系统全面导入CIS视觉识别系统，这是广告宣传与品牌塑造的关键，建立统一的标识与形象，以便更好的传播。2、应用系统⑴现场展示系统工地围墙设计、工地广告牌、导示牌、立柱挂旗、条幅等。⑵售楼形象展示a、销售硬件展示售楼部共划分为三个部分：展示厅、办公厅、谈判厅展示厅：模型展示、楼书发放，菜单式装修的材料、小区规划图、效果图、按揭指南、楼书、报价，放置沙盘、户型图、户型沙盘、形象背景牌及接待部分、投影设备等办公厅：放置办公桌椅、会计室、经理室谈判厅：接待顾客、进行谈判，放置接待台、桌椅、销控表等外卖场：气球、大气球横幅、昭示布 价格策略 低开高走策略 减价策略 明码减价 变相减价 灵活付款策略 物业营销策划 物业管理的早期介入最终让业主受益优势主要有三 让钱花在刀刃上 让房子更好用 了解楼宇老底儿方便日后维修  促销策略 1、广告宣传a、以传单广告为主，精心设计广告词，充分利用信息量大、时效性长、市场针对性准确、费用低的优势。b、 软性报纸广告，引导市场。c、 同时在报纸上作硬性广告。d、 电视房地产专栏介绍。e、 重要路段及出入口悬横幅f、 制作投资分析报告g、 在工地围墙上做广告 h、 售楼部门前悬挂灯箱广告。2、人员推广a、培训一支30人的推销大军b、配备具有高超谈客水平的销售人员，确保成功率3、营业推广a、参加房展会b、内部认购c、各区巡回、促销4、公共关系a、利用开发商在社会的知名度，邀请市领导出席开工典礼，并通过记者进行广泛宣传报导。b、宣传利民工程，树立良好企业形象。c、邀请记者来采访，宣传企业经营理念及企业文化。 广告策略 广告主题：尊贵、典雅与自然随意在这里得到了完美结合。建筑的人性精髓在这里得到最完美升华。徘徊在这片绿色装点的舒适家园。尽享世间万种风情，把握人生的畅快淋漓。有了她，夫复何求？分阶段广告计划：a、销售准备阶段以大量报纸广告，软体广告，广播广告，车体广告形成立体策略造势，引导目标人群，为销售做准备,广告投入2/4左右。