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目 录 第一章 总论 1 1、项目背景 1 2、项目概况 2 3、开发商概况 2 4、编制依据与研究范围 4 第二章 项目市场分析 5 1、宏观环境分析 5 2、项目SWOT分析 27 3、项目营销策略分析 28 第三章 建设条件分析 30 1、项目地址 30 2、气候条件 30 3、外部配套条件 30 第四章 项目的建设内容和规模 31 第五章 工程设计 33 1、建筑设计 33 2、结构设计 35 3、无障碍设计 36 第六章 公用工程 37 1、给排水系统 37 2、空调通风工程 39 3、强电工程 40 4、弱电和智能化设计工程 43 5、防雷 44 6、燃气工程 44 第七章 环境保护 44 1、项目环境影响分析 44 2、环境保护对策 45 第八章 节能与节水 47 1、节能 47 2、节水 49 第九章 劳动安全卫生和消防 50 1、安全与劳动保护 50 2、劳动卫生 50 3、安全保卫及消防设施 50 第十章 项目招标组织 51 1、项目招标目的 51 2、招标原则及招投标方案 51 第十一章 工程进度安排 54 第十二章 投资估算与资金筹措 56 1、开发投资估算 56 2、资金筹措 57 第十三章 财务基础数据估算 58 1、计算期确定 58 2、营业收入估算 58 3、开发成本估算 59 4、运营费用 60 5、财务费用 60 6、修理费用 60 7、税金的估算 60 8、利润及利润分配估算 61 第十四章 财务效益分析 61 1、静态投资收益率分析 61 2、现金流量分析 62 3、债务清偿能力分析 62 第十五章 不确定性分析 63 第十六章 项目风险分析 65 1、政策风险分析 65 2、市场风险分析 67 3、财务风险分析 67 4、自然环境风险分析 68 第十七章 结论 68 附表 附表1 开发投资估算表 附表1-1 建筑工程投资估算表 附表1-2 安装工程投资估算表 附表1-3 室外基础设施配套工程投资估算表 附表1-4 前期费用估算表 附表1-5 行政事业性收费估算表 附表2 开发投资与资金筹措表 附表3 销售收入估算表 附表4 利润及利润分配表 附表5 借款还本付息估算表 附表6-1 财务现金流量表（全部投资） 附表6-2 财务现金流量表（自有资金） 附图 总平面图 第一章 总论 1、项目背景 福州市“十一五”规划提出，“十一五”期间，围绕海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动、共同发展。 福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统一大业的领头作用，以“五缘”促“六求”，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来经济发展速度很快，2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%。全社会固定资产投资完成额达1646.72亿元，同比增长31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入达20289元，同比增长12.8%。 万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场，建设福州仓山规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—福州仓山万达广场。 福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区，占地面积64.4公顷，汇集大型购物中心、酒店式公寓、高档写字楼、SOHO办公楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。 2、项目概况 ◆ 项目名称：福州仓山万达广场项目 ◆ 项目地址：位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。 ◆ 总用地面积：12.63万平方米。 ◆ 总建筑面积：64.67万平方米，其中地上建筑面积49.02万平方米，地下建筑面积万15.65平方米。 ◆ 建设内容：大型购物中心，精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。 ◆ 投资与收益概况 该项目投资总额为454038.46万元。 该项目开发的室外步行街、底商、精装SOHO写字楼