160博山白虎山路改造项目调研报告1917126253_完整.docVIP

博山白虎山路改造项目调研报告 研究背景：首先是位置和项目基本规划条件 淄博市博山区白虎山路改造项目位于博山区中心偏北，人民路和水河路之间，西冶步行街的北延伸。白虎山路改造段全长1.3公里，规划总用地面积22.4公顷，总建筑面积25.24万平方米，其中，住宅面积约4万平方米，商用面积约3万平方米。规划容积率为1.41建筑密度为28.61%，绿地率为32.58%。 根据整个项目的体量和博山未来的规划，白虎山路改造项目在博山来说整体规模较大而且又是政府部门近期的城市规划重点，因此开发周期就会相对比较长，这样就要求我们对于整个市场的的现状和未来的发展走势都需要有一个比较深入的了解，为此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作是十分必要的。 研究内容 1、博山宏观经济及近期经济发展方向分析宏观经济 由于本项目的规模比较大，开发周期比较长，整个博山的宏观经济情况对于本项目的开发有着比较关键的影响作用，经济形势的好坏直接影响到本项目开发的成功与否。 另外，博山今后的城市规划以及经济发展方向对我们来说也极具研究意义。 2、房地产市场及地块SWOT分析SWOT 而目前整个博山房地产市场的运行状况对于本项目也有着比较大的影响，根据对目前博山整体房地产市场的研究分析，可以对未来博山房地产市场有一个比较准确的把握，这对我们项目的开发也起到比较关键的作用。 本项目所处的位置位于博山区中心偏北，是西冶步行街的北延伸。博山的房地产项目集中分布于区中心孝妇河两侧及周遍区域，由于整个博山区域面积较小，开发的房地产项目也少之甚少，因此所有正处于开发的及将要开发的房地产项目都将对本案产生一定的影响，所以我们必须先行一步，对正处于开发的项目能全面的了解，以及对今后将要开发的项目甚至是政府将要推出拍卖的地也要有一定的了解，这样对于本项目在开发及销售过程中必将起到重要的借鉴和帮助作用。 3、 竞争个案研究竞争个案 本项目将有部分的商铺和部分的住宅，因此，我们将我们的项目主要的竞争对手定为区内所有的在售商铺和住宅，我们在调查研究过程中，对于区域比较有代表性的个案进行重点分析，从中总结出一定的规律，在本项目开发销售的过程中进行借鉴，在竞争中抢占先机。 4、 消费者研究消费者 针对我们项目今后将面对的目标客户，我们对目标客户进行了抽样深度访谈，了解区域消费者对本项目地块的了解度、接受度如何，找出消费者对这一区域的抗性在哪里，以期在今后的运营中规避掉，并且针对消费者对于产品的一些要求进行了解，从而在开发过程中充分考虑这些因素，以求找到商铺和住宅的最佳卖点，使项目开发取得成功。 5、总结 根据一系列的调研，我们将对博山的经济和房地产有所了解，并将对项目今后的开发指明方向，以期开发商今后开发的成功。 博山宏观经济及近期经济发展方向分析 博山概况： 淄博市博山区位于鲁中山区北部，淄博市南端，北纬36度16分至36度35分，东经117度43分至118度2分。南与沂源县接壤，西与莱芜市、章丘市交界，东部和北部与淄川区比邻。总面积682平方公里。总人口47.6万，城镇人口25.5万。区内辖南博山、北博山、池上、源泉、崮山、八陡、石马、山头、夏家庄、域城、白塔11镇，城西、城东2个街道办事处。  城区概况： 博山是淄博市域副中心，地处山东省淄博市南部，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市之一，西距济南遥墙国际机场90公里，东距青岛海港260公里。是著名的“陶琉之乡、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城。于2002年五月十七日被国务院审定为“国家重点风景名胜区”。现辖12个镇和2个街道办事处，总面积682平方公里，人口47.7万，其中城镇人口24万，人口密度692.23人/平方公里。 地理状况： 　　博山属暖温带季风区半湿润气候，四季分明，年平均气温12.8°C ,年平均降水量为694毫米。博山资源丰富，煤、铁、铝、重晶石、石英、紫砂、陶土等20余种矿产储量大，分布面广。旅游资源得天独厚，山水林泉洞俱全，水资源比较丰富，全区地下水人均占有量为515立方米。改革开放以来，经济腾飞，机电、泵类、纺织、化工、陶瓷琉璃等五大支柱工业蓬勃发展；桔梗、黄烟、蔬菜、养殖、林果等经济农业形成规模；博滨、博莱高速公路和205国道穿越区境，四通八达；“城在园林中，园林在城中”特色的城乡建设，日新月异。 历史文化 ： 　　博山历史悠久，山水秀丽。昔为齐鲁兵家必争之地，古战场遗迹犹存数处。境内八大风景区集溪、泉、瀑、洞、林、石之胜，汇寺、庙、宫、观、门、墙之优。人文、自然景观均称上乘。特别是自然景观独具特色。中国第一长城-齐长城、中国孝文化发源地--颜文姜祠、江北第一溶洞--朝阳洞、山东第一洞--开元溶洞，国内独一无二的万米玻璃马赛