方案案例－2004年济南商业市场回顾.docVIP

2004年济南商业市场回顾 一、济南商业市场发展概述　　济南是一个老城，其商业格局随着济南市经济的不断发展而逐渐形成。长期以来，济南一直以本土商业为主，济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦5家市属国有商场几乎拥有济南商业的整块“蛋糕”。但进入市场经济后，本地商业巨头的垄断逐步被　　打破，挟强势而来的众多国内外商家开始对济南的商业格局发起冲击，而目前这种竞争的局势也愈演愈烈。 泉城商业发展的不同阶段 发展情况 第一阶段 济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦占据济南市场主要份额 第二阶段 银座、贵和、大润发介入，三联壮大 第三阶段 沃尔玛、苏宁电器、家乐福加入战圈 　　银座、贵和等商业“新贵”崛起，三联家电由小门头起步并迅速壮大，外埠商业如台湾大润发等更是大举涌入，市场竞争越来越激烈。除众商家拼杀的炙手可热的“超市业态”，济南家电市场也引来强手争夺。2002年元旦，素有“价格杀手”之称的国美正式登陆济南，并接连开出开元店、八一店、北园店和洪楼店，并放出豪言，要“抢夺济南家电市场的一半份额”。国内商业强手纷纷来济南攻城掠地，所仰赖的是国内零售业市场逐步放开的大背景，所看准的是济南的诱人大市场。我国加入WTO后，商业大门全面打开，实力更强的“洋商业巨头”挟入世之风迅速进入了济南。　　2002年中旬，国际零售业“老大”沃尔玛迈进泉城，03年底正式开业；2004年5月1日另一世界零售业巨头法国家乐福在解放桥附近建成并开始营业。沃尔玛、家乐福两大国际商业“巨鳄”将分踞泉城路商业金街东西两侧，在稳定传统的商业中心的同时，又给济南商业带来了新的变化。　　继沃尔玛、家乐福之后，今年8月份又一世界级商业零售大鳄落户济南。正大易初莲花与山东鲁能泰山发展有限公司举行签字仪式，正式落户鲁能泰山广场。　　短短几年，济南商业格局发生了重大变迁，商业业态也发生了质的飞跃。当初那种“大而全”、“小而全”的“杂货铺”式的传统百货商店，被定位不同、各有特色的专业店取代，随后大型超市在济南露面并一发不可收。短短几年，万平方米以上的大超市已达15家之多，给市民生活带来极大便利。银座、大润发等一种以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，并成为商业流通业最具成长性的业态形式。商业业态的更新，是市场细分的结果，是商业水平整体提升的表现，更是市场经济条件下商家求生存、谋发展的不断“生死抉择”，即经营结构调整的结果。　　从这个意义上看，泉城商业格局的变迁，便是济南商业从封闭走向开放的过程，是济南在全国商业地位迅速提升的明证。因此，济南离市政府瞄准的“区域性商贸中心”的目标已经不远了。　　二、商业总体规划使济南商业格局日趋明朗化　　济南市商业网点总体布局规划形成“三、一、四、六”结构，即构筑三大商圈，提升一个都市级商业中心，新建四个市级商业副中心。形成六条城市商业发展轴，构筑与济南城市空间布局相适应的现代化都市型商业发展新格局。　　图1—济南商业规划分布图 　　一个都市级商业中心　　将位于古城区的济南传统中心商业区进一步改造提升为都市级商业中心，形成立足济南，服务山东，辐射周边省市的大都市级商业中心。　　四个市级商业副中心　　顺应城市未来东西两翼扩展的带状发展格局，围绕都市级商业中心，分别在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区的核心区规划设置四个市级商业副中心，以疏解老城，增强新区吸引力和服务功能，为新区居民提供高档次综合消费服务，凸现现代化都市新区的崭新风貌。　　六条城市商业发展轴　　根据城市新总体规划确定的“三带三轴”结构，结合城市未来发展的五大区域，规划形成“五纵一横”六条城市商业发展轴，“五纵”：定位于都市级商业中心内，沿着自千佛山经古城、大明湖至黄河的历史传统风貌轴形成的传统商业发展轴；主城区内分别在东部新城、西部新城中心区形成的现代商业发展轴；在东部产业带的中心区—唐冶片区、西部片区的城区组团中心区形成的新兴商业发展轴。　　“一横”：沿经四路—泉城路—解放路—炼油厂南路形成的商业发展延续轴。济南市商业规划的出台，为济南市商业物业市场的发展提出了理论依据，促进了济南新的商业格局的形成，为投资者指明了方向，并在客观上促使济南商业物业市场的竞争进入了一个更理性的时代。 　三、各类商圈，组建泉城商业新构架　　区域性商圈初具雏形，都市级商圈继续发展。济南市场商业现状与规划中的商业中心实现老商业与新规划相结合，老商业区的延伸、新区的发展，将现有资源实现充分整合，以便形成泉城济南新的商业格局。　　根据商圈经营内容的不同，将各个商圈划分为综合商圈和专业商圈。其中，按照辐射范围及商业的集中程度，又将综合商圈划分为三个等级，如下图所示。　　图2—济南商圈分布图 　　根据济南商业发展