《居住小区物业管理方案》.doc

居住小区物业管理方案 作者：中国文学… 文章来源： 点击数：1290 更新时间：2010-1-1 20:38:48 关键字：工作方案 XX居住小区物业管理方案 目??? 录 一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算六、业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 来源:秘书大全 地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 来源:中国文学家园中国文学家园秘书网 2. 项目主要经济指标 项??? 目?计量单位?数? 值?居住区规划总用地?Hm2?13.23?1.居住区用地?Hm2?9.87?住宅用地?Hm2?6.89?公建用地?Hm2?1.31?道路用地?Hm2?1.24?公共绿地?Hm2?0.42?2.其它用地?Hm2?3.36?居住户数?户?1292?居住人数?人?4134?户均人数?人/户?3.2?总建筑面积?万m2?19.11?1.居住区用地内建筑总面积?万m2?16.23?住宅建筑面积?万m2?14.87?公建面积?万m2?1.46?2.大卖场总建筑面积?万m2?2.88?项??? 目?计量单位?数? 值?大卖场面积?万m2?1.17?扩建面积（三层）?万m2?0.96?公建面积?万m2?0.75?地下车库及人防?万m2?0.28?3.底层架空面积?万m2?1.25?住宅平均层数?层?7.5?人口毛密度?人/hm2?411.1?住宅建筑配套密度（毛）?套/hm2?128.5?住宅建筑配套密度（净）?套/hm2?184.0?住宅建筑面积毛密度?万m2/ hm2?1.496?住宅建筑面积净密度?万m2/ hm2?2.144?容积率?万m2/ hm2?1.64?停车率?%?50.0?停车位?辆?634?地面停车率?%?8.7?地面停车位?辆?110?住宅建筑净密度?%?28.5?建筑密度?%?25.6?绿地率?%?40.2? 二、物业管理内容 ??? 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手