擎天半岛项目产品定位报告 (NXPowerLite).pptVIP

报告架构 北纬18度——热带气候，热带风光，最适宜度假的地方 年平均气温25℃左右，冬暖如春，夏无酷暑，这种气候最宜旅游休闲度假。 热带海洋性季风气候，气候湿润。 植被繁茂，四季鲜花常开，热带水果种类繁多。 迷人的热带海滨风光 。 近三亚老城区和三亚湾海坡新城，中高端人群度假、休闲宜居片区，未来定位为中高档旅游度假片区 基本概况 位于三亚老城区边缘；属于三亚城市规划的三亚湾“阳光海岸”风情景观带核心区域。 功能定位： 居住、卫生、行政、酒店、平民休闲度假海滩 区位利好： 三亚湾未来唯一准一线高层海景； 区域未来发展 三亚市行政办公集中地 喜来登酒店和凤凰岛七星级酒店进驻，片区未来将发展成为中高档旅游度假片区。 拥滨海与都市双重便利，交通发达，距三亚凤凰机场15公里，距亚龙湾25分钟车程 位于三亚中心城区友谊路与外贸路交汇处，距三亚市凤凰机场15公里，距海岸线150米，坐拥滨海与都市双重便利。 交通发达，至亚龙湾旅游区25分钟车程，至南山、西岛等著名旅游区25分钟车程， 距三亚迎宾路(通到海口) 2分钟，距未来三亚国际客运港 3分钟车程。 项目周边中档酒店密集，交通餐饮卫生等生活配套便利； 政策利好:三亚旅游特区预期；一线海景住宅限高；规划利好;喜来登酒店距离项目60米地块已动工；七星级酒店将落户距项目1.5KM的凤凰岛 “在三亚市大力发展旅游经济、邮轮经济的大背景下，三亚凤凰岛国际邮轮港对‘三亚邮轮经济’起到了中枢作用。填补了中国没有专用国际邮轮港码头的空白。” ——三亚众城国际客运旅业有限公司董事长 项目地块南偏东45°角，高层部分单位拥有三亚湾全线海景，旅游休闲生活配套资源齐全 三亚湾准一线、高容积率、小规模、强势海景资源、特色建筑造型、高层地标物业 建筑规划：波士顿国际设计集团（BIDC） 室内设计：高文安 规划用地：7674.14M2 总建面：47752M2 其中主楼建面：36947.6㎡ 附楼建面：10804.327㎡ 地下室面积：4984.61M2 地下停车位：65个 总套数：约450套 主楼约340套 附楼约110套 绿化率为40.7% 容积率为5.6 建筑密度39.57% 实用率：65%左右 使用年限：至2062年 电梯:共9部；主楼5部\附楼2部\裙楼2部 背景：03年起至今经过几次销售，外立面及大堂装修05年完成，准一线高层海景豪宅 经过人员针对访谈进行项目前期市场印象采集。 访谈对象： 访谈三亚行业销售资深人士（原擎天半岛销售人员） 访谈公主郡销售主管 访谈三亚一线销售人员: 半山半岛、国光滨海花园、天赐18度蔚蓝、鲁能·山海天…… 湾区地标物业：三亚湾准一线旅游资源区域，强势海景资源，高容积率、特色单体高层建筑 报告架构 开发商目标以及世联对目标理解——在控制风险的基础上保证快速回现，兼顾利润最大化 开发商目标解析 从企业战略层面思考本项目应承载的使命——通过低风险快速消化为企业品牌助推 金字塔结构分析项目核心问题 本项目的核心问题是“盈利模式取舍” 引申问题是“形象重塑与产品价值实现”  报告架构 三亚已经基本形成包含海上娱乐、游艇、高尔夫、会展会议、文化及康体健身的大旅游产业，旅游地产潜力巨大 近期基础设施建设主要集中在主城区及西部沿海一线，大规模住宅地产开发集中在规划中的主城区内 以老城区周边为发展起点，经历了房地产泡沫后，以亚龙湾的崛起为依托树立了在全国市场价值，带动了房地产市场的再度繁荣 旅游度假型地产,资源型产品畅销,海景仍然是决定物业价值的关键因素, 随着一线用地停止供应,拥有稀缺资源物业受到追捧 三亚湾：三亚最早的度假居住区，已形成度假养老居住氛围，1线海景，吸引北京、上海、长三角地区及全国的高端和部分顶级度假客户，2线海景，吸引养老客户 亚龙湾：以酒店集群形成区域高价值，2线海景度假物业，吸引大量高端及顶级客户 大东海：独具海景资源与享用市区配套的便利，吸引北京、长三角地区等置业能力强的高端及部分顶级客户 市区：便利的生活配套、低价吸引东北及南方冬季阴冷地区的中高端养老、度假、投资客户，以河景、山景和内部园林打造为重要价值补充 报告架构 对社区规模与大社区配套要求较高，主要针对中档中长期度假和养老客户置业需求打造 本项目区位及产品自身综合条件与大户型豪宅物业有明显差距,市场风险较大 项目物业类型方向一：住宅关键驱动因素（KPI）分析：产品自身条件不符，项目综合价值受损 产权式酒店概述 快速回现，减小开发商资金压力 开发商可以减小甚至免除独自经营酒店带来的风险 开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。 产权式酒店最普遍的操作方法——返租承诺的收益流程与各方关系 三亚产权式酒店处于发展初期，交换体制不成熟，法