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房地产项目质量控制 本章内容： 房地产项目活动过程质量 决策阶段 设计阶段 施工阶段 项目经营管理阶段 管理工作质量和最终产品质量 最终产品质量验收 房地产项目质量的内涵 房地产项目活动过程，房地产项目管理工作，以及房地产项目最终产品满足顾客需要能力的特征和特性的总和。 第一节 房地产项目活动过程质量 一、项目决策阶段 1、内容: 1)、项目前期市场研究 2)、项目决策 1).项目前期市场研究工作质量——市场研究质量 项目前期市场研究工作∶指项目投资决策前所进行的市场调查，市场分析与研究工作。 项目前期工作质量的好坏体现在两方面。 其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查研究市场与环境条件，从而认识市场规律，把握市场脉博。是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。 其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛的方案研究和问题设想。 影响 项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。 2)、项目决策阶段工作质量——决策质量 项目决策∶在项目可行性研究及策划的基础上，就项目的投资规模、经营形式、开发方案、投资方案、融资方案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问题所作的决策。 3、项目决策阶段质量控制的主要内容 市场调查资料是否真实，完备和科学。 市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。 市场定位的科学性、有效性和符合性。 审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。 策划方案是否符合产业政策。 策划方案是否符合业主要求。 策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。 策划方案是否符合财务评价要求。 策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。 二、项目规划设计阶段 项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。 （一）项目设计阶段质量控制的主要内容 1）设计文件的正确性和完整性。 2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。 3）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。 4）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。 5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。 6）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的符合性。 7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。 8）设计方案工艺实现的可行性。 （二）、项目设计质量控制的过程与任务 一）项目设计质量 项目设计质量的内容包括两类。 项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、设备及材料质量等级标准，配套及服务设施标准，规模等等。 设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程度。 二）项目设计质量要求的确定 由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。“项目设计任务书“规划设计要点”或“合同”。 按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与结构设计方案，并确定各部分质量要求，形成各部分的设计要求。 对项目建筑的空间、位置、及配套设施的质量要求、使用功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体系中，最终形成项目设计的质量要求文本。 各部分详细技术设计质量要求。 三）项目设计单位的选择 由于项目设计质量的复杂性、隐蔽性，设计单位的选择非常重要。设计单位必须具有一定知名度和相应资质等级，而且具有良好的信誉。在大多数情况下，可采用竞标方法选聘设计单位。 四）项目设计工作质量控制 1、设计过程的各阶段，都应在阶段设计成果审批签章后，再进行后续设计。 2、委托设计监理或聘请专家，对设计进度和质量、设计成果进行审查。 3、通过设计招标、评标，保证设计质量。 4、采取奖励措施，鼓励设计单位进行设计方案优化。 5、请科研单位或专家会审或专门对方案的某些技术问题进行试验或研究。 6、设计文件质量检验：设计文件的完备性、设计构思、设计工作、设计文件的正确性、全面性、安全性、对规范要求的符合性等等。 五）项目设计方案的审核 设计方案的审核包括总体方案和各专业设计方案的审核两部分内容。 1、总体方案审核 总体方案的审