2008本溪房地产市场研究报告.ppt

前言 研究内容 目录 一. 本溪市概况及宏观经济发展情况 本溪市房地产市场分析 三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析 一. 本溪市概况及宏观经济发展情况 1. 本溪市概况 1. 本溪市概况 1. 本溪市概况 二. 本溪市房地产市场分析 1. 本溪市概况 1. 本溪市概况 1. 本溪市概况 从宏观市场及区域市场的调研结果来看： 本溪市在辽宁省内的综合排名较为靠后，而房地产开发排名却相对靠前，显示了目前本溪市的房地产开发有过热倾向 通过分析供应及吸纳的状况，可以看出，目前本溪市的供应远大于吸纳，仅考虑过去三年的供应量，以目前的吸纳水平，尚需3-5年才能吸纳完毕，可以预见，本溪市未来三至五年的市场竞争将更加激烈 从价格水平来看，高至三、四千元/平米的价格，已是本溪这类城市的价格门槛，价格上升空间非常有限 而从各板块来看，老市区供应最少，销售应不成问题，但存在着大量的难度极大的拆迁；而新市区虽无拆迁难度，但供应量过大，市场竞争异常激烈；溪湖区充斥着大量的经济适用房项目，整体供应达上百万平米，而本溪市的经济适用房不同于其他城市，具有销售速度慢、客户选择度大、价格优势不明显等特点，因此，其本质应属于有政府补贴的低档商品房，如海航集团选择收购经济适用房项目，则原本经济适用房资金周转快、资金利润高的特点就无从发挥 三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析 1. 本溪市概况 THANKS！ 【规划 】 地块内外两条河流经过，临河高层水景价值较高 【户型设计 】 南北通透户型 部分户型客厅不采光 主力户型53-86平米 3.本溪县板块 本溪县板块房地产开发主要集中于县城东部沿太子河区域，可划分为迎宾西路板块、政府路板块、迎宾广场板块 【本溪县板块】 滨河西路 太子河 中兴路 过境路 迎宾路 长江路 长江路 至本溪 至桓仁 山水俪城 锦绣滨江 正佳花园 佳鑫国际 燕东新天地 丰泽园 慧泽园 迎宾广场板块 迎宾西路板块 政府路板块 本溪县主要供应区域 北区开发已近完成，南线山水俪城项目供应最大 未来将向山水俪城以南继续发展，目前尚无具体规划 【总体供应】 政府路板块 迎宾广场板块 迎宾西路板块 本溪县核心区，为房价最高区域 在供应楼盘均为小规模项目，在售面积在15万平米左右 仅有一个经适房项目供应，为棚户改造区 未来亦无大规模供应项目 本溪县未来供应依然较大 【需求特征】 近年，本溪县最重要的客户来自于周边乡镇，主要为解决子女就学问题 迎宾西路板块集中了当地中高端客户，改善居住条件及子女就学是最大需求来源 政府路板块主要以中高端客户为主，居住升级为主 迎宾广场板块以低端客户为主，方便的就学条件及价格是吸引需求的动力 本地需求多来自子女就学及居住条件升级 迎宾广场 板块 政府路 板块 迎宾西路 板块 板块 经适房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 项目类型 2600-3300 3万 5万 丰泽园 2780-3300 4.5万 4.5万 燕东新天地 2300-2500 4万 8万 锦绣滨江 2890-3390 无 8万 佳鑫国际 1600-2020 2100-2580 价格 20万 36万 存量 20万 惠泽园 36万 山水俪城 总建筑面积 项目 【供应项目基本情况】 慧泽园 地理位置 迎宾广场、汽车站西侧 生活配套 近距学校、医院、购物场所 建筑面积 20万平米 容积率 1.27 绿化率 50% 项目类型 经适房 产品类型 多层 小高层 价格 1600-2020 建筑风格 开发程度 地块平整中，分一二期开发，东区先行开发 销售情况 未正式销售，客户积累 推广主题 环境 客户特征 本县低收入人群，周边乡镇子女就学客户 【慧泽园 】 地块处于两山之间 地块中心地势最低 利用地势高差，层层造景，规划合理 二期 一期 一期 【规划】 南北均为山地 东为客运站 西为坡地 -----自然环境良好，视野受到局限 【周边环境】 锦绣滨江 地理位置 滨河西路G区 山水俪城北侧 生活配套 距离中小学校较近、医院、购物不便 建筑面积 8万平米 容积率 1.3 项目类型 商品房 产品类型 小高层 主力户型 60-80平米 价格 2300-2500 开发程度 共8万平米，一期开发六栋，近期交房，二期开发未定 销售情况 一期销售60% 推广主题 环境 【锦绣滨江 】 【户型 】 设计合理，但从功能方面讲附加值较低 88平米两居 43平米一居 93平