分析报告--一世情园项目可行性分析报告.pptVIP

一世情园项目可行性研究报告 五矿房地产公司 开发二部 一、项目分析 一、项目分析 1、区位条件 位于通州区马驹桥镇，亦庄开发区南2公里。 西侧紧邻亦庄的主干道永昌路，东距京津唐高速路3公里，向南四公里可达六环。 交通情况 本项目周边有927路公共汽车经亦庄到永定门； 927区间车到北京西客站； 732路经亦庄、菜户营桥、动物园、中关村直到颐和园； 项目距离未来地铁5号线延长线仅1公里。 周边环境 凉水河水系 三万平米的天然小山 亦庄中学、亦庄中心小学、北京耀中国际学校 亦庄医院 华润超市、小白羊超市以及正在建设中的超大规模shopping mall. 项目配套 面积为609平方米的物业管理处及会所 规模为1380平方米的底层商业 五矿物业管理公司，物业管理费1.3元/平方米 3、项目背景 由华源京都房地产公司协议转让给霖港房地产公司开发。 五矿物业公司于2003年2月与霖港房地产签订了项目《物业管理委托合同》 由于资金原因，项目于2004年初全面搁置 五矿房地产拟参与项目的开发后续，并初步拟订《合作意向书》 4、现状 销售现状 项目已经进行了部分预售，预售套数约为 150套，建筑面积为14000平方米左右。 工程现状 项目于2003年2月14日正式开工，现已结构封顶，二次结构、屋面、外窗、外檐装修及部分设备管线已完工。 4、现状 产权关系现状 该项目于2000年10月13日获得立项批复。 霖港公司与华源京都于2003年11月18日签订项目转让协议。协议规定，待霖港公司付清全部转让费用后，双方办理项目过户手续。 该项目尚有部分转让费未付，项目过户手续未办理，仍在华源京都名下。 4、现状 债务关系现状 项目转让费495万元 霖港公司尚未支付华源京都公司项目转让费465万，及转让费补偿费30万元，合计495万元。 土地出让金366万元 霖港公司应以华源京都的名义，向北京市国土房管屋局支付土地使用权出让金，至今仍有366万元尚未缴纳。 应付工程款1338.33万元 霖港公司拖欠龙建建筑公司工程款1338.33万元。 5、项目SWOT分析 劣势与威胁弥补措施 分析结论 本项目的优势明显，劣势和威胁可以通过多种手段进行弥补，销售前景看好 项目投资周期短，资金回笼快 自有资金投入少 本项目运作的关键节点在于实现低销售成本和高销售速度的成功结合 二、住宅市场分析 研究内容 1、北京住宅市场分析 2、亦庄住宅市场分析 3、马驹桥住宅市场分析 4、竞争项目分析 1、北京住宅市场形势分析 北京房地产市场前景趋好 北京房地产价格变化平稳 外部投资者及本地居民改善居住条件的愿望将拉动需求上升 地铁经济极大地带动房地产的发展 2、亦庄住宅市场分析 亦庄住宅市场总体特征 以低密度、高品质住宅为主，4000～6000元/平方米占主流 产品前卫、品质高 客群层次高，已成为中产阶级乐园 价格稳步攀升 ? 2、亦庄住宅市场分析 2、亦庄住宅市场分析 2、亦庄住宅市场分析 亦庄住宅市场未来发展趋势 北京市“两轴两带多中心”的新规划对亦庄房地产市场将产生重要的拉动 迅速成长的亦庄开发区存在住宅的强大需求 亦庄已将住宅发展重心南移到南部新区和马驹桥镇，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区 3、马驹桥镇住宅市场分析 北京经济技术开发区的配套协作区，规划了大规模住宅用地，将成为开发区的第二生活区 区域内有通州物流产业园和国家环保产业园区 客群层次较亦庄低 4、项目竞争状况分析 周边现有四个住宅项目。 神龙花园、辛屯花园、金桥花园为乡镇产权，商品住宅只有莲水怡园 莲水怡园一期销售很好，已经以2800元/平方米的价格在项目封顶时全部售磬 从总体上来看，本项目的产品优于莲水怡园 一世情园与莲水怡园价格比较 5、结论 北京住宅市场总体趋势看好，需求将继续增长，价格稳定；热点将集中在城市外围地区，尤其是地铁沿线的外围地区。 亦庄住宅以高品质低密度产品为主，目前整体均价5300元/平方米，仍处于上升阶段。 亦庄发展重心南移，马驹桥镇将成为亦庄开发区的第二生活区 马驹桥镇目前住宅供给有限，本项目基本处于竞争真空状态。价位在3600元/平方米的精装产品在整个亦庄的属于稀缺产品，需求量大。 三、项目投资分析 项目投资方式 五矿房地产无偿受让霖港公司的控股股权，再以股东贷款方式解决霖港公司目前的债务危机； 在霖港公司取得该项目权利后，五矿房地产选择实现债权或者将债权转让为股权（拟取得项目公司60%的股权，处于控股地位）。 法律风险规避及对策 土地使用权问题 为合法取得项目的土地使用权，我公司先以借款形式，借款366万元给华源京都公司，使其向北京国土房