分析报告--北京楼市调查分析报告.docVIP

北京楼市对北京市商品房空置状况的分析2002-09-17 中国房地产信息网商品房空置总量 上半年北京市房地产开发保持较高的发展速度。完成房地产开发投资338.9亿元，同比增长36.2%；开复工面积5086.8万平方米，增长36.5%；竣工面积279.2万平方米，增长21.8%；商品现房销售面积283.4万平方米，增幅虽有所下降，但仍达13.6%。截至6月底，全市商品房空置710.1万平方米，增长20.4%；其中商品住宅572.2万平方米，增长21.6%。同比增幅虽然较高，但总量比2001年底分别减少63.9万平方米和61.8万平方米，其原因，一是今年以来销售面积总量一直高于同期竣工面积，消化了一部分空置；二是部分空置商品房出租或进行了功能调整；三是随着房地产中介服务体系的逐步完善，通过网络和空置房超市等方式，使部分空置房价格随行就市，一定程度上调节了因地域导致的价差。 空置商品房的结构和分布 在上半年空置的710.1万平方米商品房中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房。空置地点在三环路以内的有205.3万平方米，占28.9%，空置的七成以上位于三环路以外地区。按房屋类型分，商品住宅空置572.2万平方米，占全市商品房空置面积的80.6%；办公楼空置71.6万平方米，占10.1%；商业营业用房空置31万平方米，占4.4%；其他商品房占4.9%。 从2001年商品房空置的情况看，空置时间在3年以内的商品房约占9成。空置商品房主要集中在房地产开发规模比较大的地区和新兴热点地区。从其地域分布看，主要集中于近郊区，占76.2%；城区占12.6%；远郊区占11.2%。按区县分，朝阳区空置最多，达240.6万平方米，占全市空置面积的31.1%；其次为丰台、海淀，分别为100.4万平方米和86.7万平方米，占13%和11.2%；近几年新兴的开发热点区县昌平、顺义、通州、崇文和大兴空置面积也在30万平方米以上；密云、宣武、东城、西城、延庆、石景山空置面积在20万平方米左右；房山、怀柔、平谷、门头沟的空置较少，在10万平方米以下。 近年来空置面积与销售、竣工面积对比 商品房空置与竣工、销售的关系十分密切，从1996年至2001年三者的走向看，其趋势是一致的。1999年空置总量受竣工影响增长较快，2000年和2001年，受商品房旺销影响，商品房空置面积的增长幅度小于竣工和销售的增长，增长过快的势头得到遏制。 北京市商品房空置反映出的主要问题 1、居民购房处于价位与地段难以兼顾的境地 一方面，多数市民对商品住宅价格比较敏感，对中高价位住房承受力有限；另一方面，中低价房的地段大都位于四环路以外或远郊区县，故土难离，制约了住房消费，也造成了商品住宅的空置。从2001年空置商品住宅的预期售价看，预期售价在3000元以下的低价位房166.9万平方米，占全部空置商品住宅的26.3%，几乎全部位于四环路以外地区；3000—5000元房中低价位的181.5万平方米，占28.6%，有近三分之二位于四环路以外地区；5000—8000元房中高价位的153.2万平方米，占24.2%；8000元以上高价位房132.5万平方米，占20.9%。其价格分布呈现各档次均匀分布，但中低档次与中高档次相加，3000—8000元中等价位的空置商品房占一半以上，达52.8%。这一特点同销售市场反映出来的低价房供不应求，高价位房由于北京的特殊背景也有一定市场的情况是一致的。 从收入和房价水平比较，2001年，人均可支配收入北京为1.16万元，上海为1.29万元，全国为0.69万元；商品住宅平均售价北京为4716元，上海为3535元，全国为2068元。上海的收入高于北京，而房价却低于北京；北京的收入是全国的1.7倍，房价却是全国的2.3倍。从这一角度比较，北京居民对房价的承受力不仅低于上海，也低于全国平均水平。这也造成了目前4000元以上中档商品房空置较多。 2、别墅公寓、办公楼、商业营业用房消化难度大 在上半年商品房空置总面积比上年末减少63.9万平方米的情况下，别墅公寓、办公楼空置面积减少量仅为0.5万平方米、1.9万平方米；商业营业用房空置面积不降反升，增加4.6万平方米。三者价位普遍较高，从2001年预期售价看，空置的别墅公寓14.8%价位在8000—10000元，51.9%价位在万元以上；空置的办公楼15.5%价位在8000—10000元，61.6%价位在万元以上；空置的商业营业用房31.7%价位在5000—8000元，36.6%价位在万元以上。 对当前商品房空置问题的判断 由于北京目前空置时间超过三年的商品房比重较低，大部分空置商品房属于合理存量，因此商品房空置对北京房地产开发的负面影响并不显著。2001年北京商品房空置占全市年末实