分析报告--北京市住宅市场发展趋势分析.docVIP

北京市住宅市场发展趋势分析 2003-06-11 资料来源：北京房地产 1997年亚洲金融危机之后，面临复杂的国际经济形势，党中央、国务院提出实施积极的财政政策，扩大内需，其中重要举措就是进一步深化房改，加快住房建设，促进住房消费，通过住宅产业的增长带动关联产业的发展，消化国内钢材、水泥等产品。围绕上述政策的实施，通过停止住房实物分配，逐步推行住房货币分配，北京市住宅市场发生了深刻的变化。本文试图从数量分析的角度对住宅市场的特点和发展趋势进行研究。 住宅供给快速走向市场化 1、近五年来住宅供给规模快速增长，总量维持较高水平 自1998年北京市住宅竣工量首次突破1000万平方米以来，1999年增长50％，并保持了持续高增长，2002年达到2190万平方米，其中商品住宅2002年更是高达1926万平方米，创历史新高(见表一)，分别相当于1997年的2.20倍和4.03倍，居全国前列，相当于欧盟国家年住宅竣工量的总和。1998至2002年供给量年均1621万平方米，持续维持在高位水平，预计2003年住宅竣工量达到2383万平方米。 表一 北京市1989-2002年住宅竣工情况表 年份 竣工面积 商品住宅 　 目建联建 　 　 　 面积 比重 面积 比重 89年 601.8 0 0.00% 601.8 100.00% 90年 573 226.5 39.50% 346.5 60.50% 91年 601.8 240.4 39.90% 361.4 60.10% 92年 681.2 300.9 44.20% 380.3 55.80% 93年 654.8 281.2 42.90% 373.6 57.10% 94年 832.1 385.6 46.30% 446.5 53.70% 95年 937.3 506.3 54.00% 431 46.00% 96年 870.4 470.8 54.10% 399.6 45.90% 97年 996.8 478.3 48.00% 518.5 52.00% 98年 1093.1 588.7 53.90% 504.4 46.10% 99年 1519.9 908.3 59.80% 611.6 40.20% 2000年 1499.7 1013.7 67.60% 486 32.40% 2001年 1804.8 1393.4 77.20% 411.4 22.80% 2002年 2189.6 1926.2 88.00% 263.4 12.00% 2、商品住宅供给比重逐步加大，成为主要供给形式 1990年以前北京市住宅供给主要靠国家和单位建房，商品房供给几乎为零。1990年开始出现商品房开发，并逐年增加，1995年以前商品住宅年供给规模均小于单位自建联建(见表一)。1995-1998年商品住宅供给和单位自建联建各占半壁江山，自1999年开始，商品住宅供给比重快速上升，目前已占总量的88%，这表明北京市住宅供给由两条渠道逐步过渡到商品住宅供给的主渠道，住宅供给快速走向市场化。商品住宅供应量快速增加，据统计，1998年商品住宅竣工量589万平方米，2002年达到1926万平方米，创历史新高，依据2003年开复工情况和图一的外推分析，预计2003年商品住宅竣工量将达到2197万平方米，依据住宅项目立项情况分析商品住宅高位供给趋势至少将保持5年以上。 3、住宅消费、住宅金融促进了住宅供给 1998年以前，住宅投资主要来源于两个渠道，单位投资(包括自筹资金及国家预算拨款)和开发企业投资(开发企业自有资金、开发企业项目贷款、开发企业预售商品住宅资金)，个人几乎被排除在住房消费投资之外，主要依赖国家和单位福利分房、房改价售房。1998年底北京市停止了住房实物分配，并逐步开始实行货币分配，消除了将个人排除在住房消费之外的体制性因素，使个人潜在的住房消费转化为现实的住房消费，增加了个人住房投资的来源，个人自有资金和个人通过住房抵押贷款向银行借贷的资金大量进入住房消费市常此外，由于住宅投资回报较高，很多外埠机构资金也开始投向北京的住宅市场，如广州珠江地产、湖南电广传媒等企业也纷纷进入北京房地产市常 北京市住宅投资5年来快速增长(见表二)，年增速达到36.7%。1998年住宅投资168亿元，2002年达到586.7亿元，是1998年的3.5倍，预计2003年达到650亿元。从投资增长曲线上看，住宅投资与住宅竣工量呈正相关。 表二 1998-2002年北京市房地产开发投资额情况表 　 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年预计 房地产开发投资额 377.4 421.5 522.1 783.8 989.4 　 住宅投资额 168 236.6 288.3 464.2 586