2010三盛集团泉州水头项目市场调研与物业发展建议报告N.pptx

三盛集团水头项目市场调研与物业发展建议报告;数字新景祥：TOP10企业竭诚为您服务;;三盛 出品;项目之客户目标;市场：区域市场人口数量有限，已有三个大型综合体项目，竞争激烈； 区域：非镇区中心，非重点发展区，区域认同度低，资源条件较一般； 项目：用地极不规则，规划中的高速路破坏了其完整性。;项目思路;城市价值研究;项目区位;项目对外交通;本案—安海镇中心 距离6公里，通过新大路-建材街-解放路-中山南路（安海），开车12分钟左右可到达。 本案—官桥镇中心 距离14公里，通过324国道，开车20分钟可到达。 本案—石井镇中心 距离10公里，通过201省道，开车14分钟左右可到达。 本案—晋江火车站 距离本案18公里，通过324国道和319县道，开车27分钟左右可到达。 本案—石井龙祥码头 距离10公里，通过201省道，开车14分钟左右可到达。;;项目配套;地块情况;地块评析;项目解读;伴随海西经济区国家战略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。;《泉州市城市总体规划(修编)》提出的总体目标是将泉州建设成为全国重要的先进制造业基地和海峡西岸经济区的中心城市。;本案位于大泉州总体规划的环围头湾片区。;南安规划; ;水头概况;数据来源:南安市2009年年鉴;水头镇;水头规划;北扩：改变沿水不用水的现状，发挥大盈溪的自然水景风貌特征，规划向北扩充生活居住用地，通过引山连水的规划手法，融自然景观和城市景观于一体，建设现代化城市新区。;水头镇未来将形成“一轴两带三区多组团”的功能布局结构。;城市价值研究分析总结与项目开发启示分析：;项目解读;水头近期 年去化量;近一年，水头住宅商品房成交均价稳步上升。到2010年8月，成交均价达到历史新高3772元/ ㎡ ，全年涨幅约15.6%。;水头主要有四个在售楼盘，其中，精品石材中心是小产权房。;近两年，水头楼盘供销主力在39㎡左右的单身公寓，130-160 ㎡的三房。;个案分析 ——时代新城;总评规划：“时代新城”是一个集商业街、大商场、单身公寓、高层住宅为一体的城镇综合体。;四房（PARTY生活空间） 入户花园、三阳台、大凸窗 明厨明厅明卫 南北通透，动静分离;营销推广;世纪新城近占地14万㎡ ，总建40万㎡ 。是一个集家贸市场、会所、网球场、游泳池、幼儿园、小学于一体大型生活社区，配套齐全。 ;外立面;销售率;周边城镇项目分析;宝辉花园——号称“五星级酒店”配套先行。;捷宏?盛宴——安海镇中心核心地段，资源配套完善。;地理位置：南安市石井镇延平大道 开发商：南安市成功房地产拓展有限公司 项目规划 占地6.6万，总建23万㎡ ，容积率3.52，绿化率35% 项目由19幢板式小高层住宅（14-17层）、（ 82户）情景洋房和72套商业店铺组成。1F店面24-90m2，只租不卖。 小高层住宅主力户型 三房145㎡ 花园洋房（一期）珊瑚湾巴厘岛 一层39.2m2（下沉式花园）；一侧为底商 二层：147.78m2（三房三厅二卫） 三层：141.26m2（三房三厅二卫） 四、五层：139.55m2（三房二厅二卫） 六、七层：210m2（复式户型，七房二厅四卫） 价格情况 3300元/㎡（小高层住宅），3700元/m2（花园洋房），商铺租金25元/m2/月；总体去化率：超过90%。 其他 一期已交房，第二期已封顶，第三期7栋未建，酒店与超市均以招商形式(均未建）。;世昌第一城——内坑镇首个商住项目。;项目解读;1、水头的石材老板很多，最少有上千家，购买别墅的能力也没什么问题； 2、多数以石材加工厂、石材贸易为主业，长年加工石材导致水头石头粉尘弥漫，空气污染、水污染、道路噪音污染严重，水头居民追求城市生活和健康生活的需求日益增多，但水头目前还没有这样的项目来满足他们的需求； 3、虽然很多水头有钱人到厦门去买房，但很多人家乡情结较重，厂房、家人、朋友交际圈都在水头，希望在水头有高品质、高档次的楼盘和一些奢侈产品。;别墅市场 ——个案分析;“不仅安全，还有城市的感觉” 道路：统一规划 配套：小型休闲健身设备。 停车位：每栋别墅都拥有花园与能提供至少两辆车的车库。 “身份的象征” 客户：购买者主要是当地的私营企业主。也是当地有钱人身份象征。;产品： 32户带有底下一层商业的叠加别墅，面积在264-334m2； 价格： 售价7100元/m2，为高层价格的2倍左右； 客户： 主要是内部客户，别墅基本上没做推广，由恒安集团内部客户消化。;项目解读;;未开发 地块情况;从当前的市场来看，未来对本案构成一级竞争，主要是水头目前在售的三个项目和2010G03地块，体量约60万㎡。对本案构成二级竞争的主要是周边城镇的其他项目和未开发地块。;;项目解读