绿城地产2007-2011年度财务报告比较.docVIP

绿城中国控股有限公司 2007-2011年财务报表分析 日 期：2012年1月1日 目 录 一、前言 - 2 - 二、战略分析 - 4 - （一）行业分析 - 4 - （二）竞争战略分析 - 9 - （三）企业整体战略分析 - 11 - 三、会计分析 - 12 - （一）现金流量分析 - 12 - （二）预售订金分析 - 15 - （三）土地储备分析 - 17 - （四）固定资产折旧及减值 - 20 - （五）融资与融资成本分析 - 20 - （六）收入质量分析 - 24 - （七）关联交易分析 - 26 - （八）非关联方应收账款分析 - 28 - （九）会计分析小结 - 30 - 四、财务分析 - 30 - （一）短期偿债能力分析 - 30 - （二）长期偿债能力分析 - 34 - （三）资产管理比率分析 - 37 - （四）获得能力分析 - 42 - （五）市场价值比率分析 - 45 - （六）杜邦综合分析 - 46 - （七）现金流量结构分析 - 47 - （八）现金流比率分析 - 52 - （九）财务分析小结 - 56 - 五、结语 - 57 - 一、前言 （一）绿城集团简介 绿城房地产集团有限公司，1995年成立于浙江省杭州市，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司。 绿城集团的房地产主业，集开发、设计、营销、物业管理与一体，同时涉足教育、体育（足球）、酒店、医院、文化传媒等领域，为人们的美好生活提供系列的优质服务。 绿城集团的使命：“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”。 绿城建筑的愿景：“真诚、善意、精致、完美” 绿城现阶段目标：希望3年内净资产负债率降至100% （二）绿城发展历程 1994 年宋卫平从珠海返回杭州时，15 万元起家，于1995年1月，创立绿城公司，开始了绿城的创业之路。 绿城发展历程关键点 （三）绿城问题 每次，导火索都是同一个，梳理绿城自2006年7月香港上市以来的各类新闻，那些对绿城财务状况的质疑，除了捕风捉影的传言，最有力、最让人信服的证据无一例外均引自绿城中国的半年报、年报。 2007年4月，绿城中国发布上市后的第一份年报，称实现营业收入64亿元，同比增加152%，纯利15.03亿元，同比增长141%。称其是，公司“有纪录以来最高水平”的销售额和纯利表现。 在之后的新闻报道中，绿城中国2006、2007年的年报是极少被提及的，因为2007年亦是楼市行情大好的一年，所有的问题，在那时都不是问题。 问题来了，是在2008年。绿城中国2008年年报显示，其负债率达到140%，公司只拥有17.18亿元的现金，却有161.18亿元的贷款。并且股东应占溢利仅5.40亿元，较2007年同期的9.23亿元倒退41.49%。 2008年年报让绿城的高负债首次引起业界强烈关注，而之后2009年年初的“清算危机”，则让绿城的“资金状况”成为老生常谈的话题。接连两轮宏观调控，但凡市场稍有起伏，绿城的资金状况就被拿出来说事儿，“经久不衰”，绿城集团董事长宋卫平、绿城集团行政总裁寿柏年的电话，每到那时就成“热线”。 2009年，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融和、平安、中海、山东国际信托等。今年1-8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作推出了三款产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。 　　根据2011年半年报，绿城中国截至6月底的净资产负债率比去年底上升31.2个百分点至163.2%，居内地上市房企之首。公司总资产负债率为87.71%。 　　很多信托业内人士指出，这次银监会的盘查与绿城过高的负债率不无关联，也有说法指出绿城和中海地产之间的“绯闻”或许也是引起银监会注意的原因之一。9月中上旬，有消息称海航将用30亿元收购绿城，后被双方称为“子虚乌有”。无论哪一个是引爆点，其诱因还是绿城资金链紧张。截至6月30日，绿城集团现有现金及银行存款经营现金流67.44亿元，总借贷约350亿元。 二、战略分析 （一）行业分析 1、 房地产业五力模型分析 就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，暂不予分