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商业地产交流明源软件2010年12月主目录一商业地产行业趋势与明源历程二 我们对商业地产的理解三商业地产典型企业分析四核心设计思想与模型五业务单元详细介绍商业地产发展趋势分析—城市化进程加快2050年75%2020年55%2009年47%商业地产发展趋势分析—消费经济时代到来一、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。二、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。 商业地产发展趋势分析—宏观调控政策的影响开发商自身的压力1“对销售和转让物业的增值部分”全面征收“土地增值税”住宅开发的拿地和贷款的难度逐步增加调控政策对销售收入的影响市场的选择2部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场明源在商业地产领域的发展历程2000年，C/S租赁系统，提供基础的租赁管理功能2005年，CRM租赁管理系统，提供地产企业持有的写字楼、酒店公寓、社区商业等物业的租赁管理 代表客户：嘉里建设、融科置地、佳兆业、中惠、安华等2008年，全面启动商业地产业务研究主目录一商业地产行业趋势与明源历程二我们对商业地产的理解三商业地产典型企业分析四核心设计思想与模型五业务单元详细介绍商业地产产品形式购物中心 零售百货专业超市专业市场超市便利店写字楼商业街酒店酒店式公寓住宅社区配套商业商业物业的投资形式只租不售1商业物业全部自持经营，统一规划、统一招商、统一经营、统一服务租售结合2销售物业的业务处理等同与住宅销售业务，自持部分物业的业务处理等同与只租不售业务分割产权销售3售后返租：产权归小业主，商业公司对物业实行统一规划、招商、经营及服务售后不返祖：物业售出后不再参与后期的经营活动，业务等同于住宅物业销售商业地产发展的金融模式银行贷款（短期）自有资金经营利润综合性商业项目滚动开发核心商业只租不售销售部分：住宅、写字楼、散铺偿还贷款整体出售IPO私募租金收益资产溢价经营性抵押贷款（长期）偿还利息商业地产项目的发展模式决定制约范围内客群客群构成与消费力影响持续优化主目录一商业地产行业趋势与明源历程二我们对商业地产的理解三商业地产典型企业分析四核心设计思想与模型五业务单元详细介绍商业地产典型企业分析-万达1运营模式盈利模式核心竞争力通过集团对关键业务的控制实现资源整合、加快发展速度，保证项目品质自营商业地产配套产业，满足快速扩展对商业资源的需求，同时提供可观的现金流通过“订单地产”的发展模式，实现了商业项目开发和主力店招商的有效衔接，保证商业项目成功专注中端购物中心的开发自有资金、银行贷款、销售回款是主要资金来源开发综合性商业项目，通过销售住宅、写字楼、散售商铺收回投资持有物业租金回报、费用收入及配套产业营业收入实现盈利自持有物业享受租金收入的同时享受资产溢价有丰富的主力店资源，并能和主力店共同选址，先租后建，保障商业项目成功自营商业配套产业，扩大产业链半径，支持商业项目快速扩张成熟的商业运营团队能够保证项目兴旺商业地产典型企业分析-万达发展模式示意图银行贷款（短期）自有资金经营利润土地：核心位置出让获得城市综合体地标性建筑、新的商圈订单地产提升房价低地价及低建设成本，可获取更高的租金收益滚动开发核心商业只租不售销售部分：住宅、写字楼、散铺偿还贷款整体出售IPO私募租金收益资产溢价偿还利息经营性抵押贷款（长期）商业地产典型企业分析-凯德2运作模式盈利模式核心竞争力通过自主开发、并购、收购等多种手段实现大型商业项目的全部持有项目进入稳定经营阶段后通过出让项目股权变现核心城市核心地段开发中高端购物中心，如“来福士”区域中心开发中端购物中心，如“嘉信茂”REITS和私募是主要资金来源项目建成后注入私募，项目运营成熟后注入REITS。前者分享资产升值收益，后者分享稳定现金流收益通过参股私募和REITS，在获取自持有物业稳定租金的同时又获取参股部分的收益。丰富的商业地产运作经验以及相应的商业配套产业具备多种融资渠道和运作手段，主要包括REITS和私募基金。商业地产典型企业分析-凯德发展模式示意图自有资金开发类项目银行贷款参股投资回报私募基金商业经营控股收益物业升值收入成熟后出售参股收益项目收入购买商业类项目海外REITs控股收益参股收益商业地产典型企业分析-华润3运作模式盈利模式核心竞争力通过多元化的定位，形成覆盖精品商业、时尚商业、社区商业的丰富产品线。重点城市核心区域商业物业全部持有，形成核心优质物业模式核心地段核心城市高端购物中心开发，以“万象城” 为代表区域中心中端购物中心开发，如“欢乐颂”母公司资金注入、上市融资、银行贷款，自有资金是主要资金来源开发综合性商业项目，通过销售住宅、收回部分投资通过持有物业租金回报和费用获取持续收益自持有物业享受租金收入的同时享受资产溢