《房地产开发企业在城中村改造项目中的法律控制》.doc

房地产开发企业在“城中村”改造项目中的法律控制 (2009-08-12 19:32:53) 转载标签： 城中村风险控制房产 分类： 地产-法律 根据现有的“城中村”改造政策与实际操作流程，“城中村”项目成败的核心更多在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段： 开发商在获得土地之前就必须投入大量资金为政府进行一级土地整合收储，而一级土地整合收储后开发商仍需通过招、拍、挂程序方能获得土地使用权进行开发。 在这个过程中，因为前期资金成本投入巨大，为了投资目的的最终实现，开发商往往不得不着重考虑因政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种失利风险。在此情形下，如果开发商想要从“城中春”的耕种中获取相对稳健的投资回报果实，那么项目启动前的法律统筹与运作过程中的法律控制将显得尤其重要。 通常情况下，在“城中村”改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，开发商需要完成以下几项主要的法律性工作： 1、与政府谈判，获取拟开发“城中村”改造项目的基本政策信息并争取符合该“城中村”改造项目开发要求的政策支持； 2、初步制定拆迁补偿方案及标准，征询村集体组织及村民意见，获取“城中村”改造项目开发认可； 3、与政府签订“城中村”改造《意向性协议》或《合作协议》； 4、协调政府并办理取得“城中村”改造范围的拆迁许可批准文件； 5、调查了解“城中村”改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准； 6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》； 7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》； 8、与“城中村”改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议； 9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议； 10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等； 11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等； 12、专项规划谈判及报件，获取“城中村”改造项目的详细规划指标及条件； 13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定； 14、进入“城中村”改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿； 15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文； 16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿； 17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。 在上述一系列工作中，开发商应当关注并把握如下几个关键的风险控制点： 1、政策支持的合约化控制 包括：规范制定与政府签署的 “城中村”改造系列协议书，明确政府对拟开发“城中村”改造项目承诺的特殊扶持政策，从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等。 政策支持一向被开发商视为“城中村”改造项目能否顺利实施的关键所在。而目前“城中春”的到来也正是得益于昆明市各级政府自2008年以来不断优化完善的“城中村”改造政策，而这些政策在充分考虑昆明“城中村”改造实际的前提下，涉及到了包括征地拆迁补偿安置办法、拆迁安置补偿基准价格及高限标准、土地公开交易办法、村改居人员劳动就业和社会保障、土地出让收支管理使用、城中村改造税费优惠政策等“城中村”改造项目推进的方方面面。与此同时，昆明“一村一策”的城中村改造原则，也给予了开发商更多的政策争取空间，诸如规划指标、摘牌条件等等。这些，都为开发商的“城中村”改造项目参与热情创造了较好的保障性环境。 然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原则，也为开发商的开发行为带来了诸多特有的不确定因素，因此，当开发商对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及开发商因经营需要而必须撤资时的项目停滞。 2、拆迁补偿的规范化控制 包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。 在“城中村”改造项目各项环节中，拆迁被公认为是最大最难啃的硬骨头：一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难以掌控的风险因素，这两大成本风险对于开发商而言，都可以说是致命的。同时，因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取