港鹏国际商务中心整合行销传播策略1.ppt

关于APEX：我们的历史 1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门 营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立； 1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公 司重庆APEX； 1998年，上海APEX成立； 1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处； 2000年，与日本（北京）电通成立成都电通； 2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。 关于APEX：我们的荣誉 1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构； 1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项； 1999年,名列全国广告100强第33位； 2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。 关于APEX：我们的客户 APEX地产投资专业理念 在恰当的时间和地点， 以恰当的方式， 将恰当的产品销售给 恰当的顾客。 理念阐释 恰当的时 间与地点 港鹏＆APEX专门作业组 专家组： 李想（高级项目经理） 韩文（地产部经理） 马树伦（联友总经理） 沈振清（高级设计师） 高强（重庆APEX副总） 李涌（重庆APEX总监） 第一部分 区域市场分析 区域市场概况 主要物业形态及地块性质 区域内写字楼供给状况分析 区域内酒店供给状况分析 一、区域市场概况 1、区域划分 小区域：包括顺城街、锣锅巷、文武路、骡马市 大区域：东至红星路一线、南至滨江路一线、西至东城根街一线，北至万福桥头北门大桥一线。整个区域为长方形。 该项目地处顺城街北端、玉带桥旁，本方案重点针对小区域市场进行分析。 2、大区域的市政规划 在长方形状的大区域范围内（北至文武路），为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。 以省展览馆、天府广场一带为政治中心 以顺城街为主线的商务中心 以春熙路至盐市口一线为商贸中心 红星路二段则有文化中心的民间说法 3、以顺城街为主线（小区域）的商务中心 顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”，被誉为“成都华尔街”。 区域内写字楼云集，大大小小多达十余处。 以单一商贸经营为主，为成都著名的家居市场集中地之一。 商品住宅房少，主要以单位宿舍为主。 处于成都市三大商业圈中心地带。其中传统的骡马市商业圈日渐衰退。 本区域百货业行情不看好，从云龙百货、赛特到轻工、外贸，或几易其主，或转项经营家居。目前以太平洋百货全兴店，以及开业不久的巴黎春天百货有较盛人气。 小区域内酒店规模、数量较少，与中央商务区的规模并不相衬。 二、主要物业形态及地块性质 1、该区域主要物业形态 A、写字楼 从小区域来看，80%以上的物业为写字楼，而酒店、商场、住宅等物业所占份额不足20%。 其中规模较大的写字楼有四川国际大厦、士百达国际大厦、世界贸易中心、熊猫万国商城、凯乐广场、冠城广场、新时代广场、云龙大厦。（具体分析见后附表） 大部分写字楼裙楼为商场，塔楼部分为写字楼。 B、酒店 数量少，非主要物业形态。 单一型（如银河王朝、珠峰、绿洲）、复合型（如新时代、云 龙写字楼附带的酒店）两种类型参半。 以中、低档次酒店为主。高档次少。 （具体分析见后附表） C、商场 数量较多，以写字楼的裙楼为商场的主要形态。 区域内以骡马市、锣锅巷为主要的两大商圈。 单一型商贸已成气候，传统百货业市场则反映平淡。 以锣锅巷为中心的家居经营，是成都较早且较具规模的家居市 场集散地。且向骡马市方向辐射。 以锣锅巷为中心的传统百货业则走势衰弱。云龙百货、赛特商 场先后关门，草市街“皮衣一条街”日渐衰落。 D、住宅 以单位宿舍为主，商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项 目仅有世界贸易中心公寓楼。 传统居住老区，拆迁户多。 世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用，在已购房的业主中， 商用占65%以上。 商品房售价受成本限制，居高不下，市场接受度低。 社区配套趋于老化，商业氛围重，居家氛围日渐淡化。 2、地块性质 从以上区域物业形态分析可以看出： 地块体现较高的商务办公价值，商贸价值次之。 虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家氛围已不如 城南、城西。 三、写字楼供给状况分析 1、优势 写字楼为本区域绝对主要的物业形态，已形成较大的写字楼群规模，为商家置业的首选区域。 从空置率来看，本区域加权平均空置率为全市最低。 从售价上来看，本区域平均售价高于其它区域水平。加权平均售价为7000元/平米。 从租金上来看，本区域平均租金高于其它区域水平。平均租金为75元/平米，最高可达100元/米。 2、劣势 在物业管理、设施配套等各方面与国内外顶级水平相比，还有一定差距。 各高、中、低档的写字楼混杂，以中、低档次的楼盘居多，高档次的少。 市场