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房地产基础知识 终极培训授课：耿晓蕾 房地产的概念 房地产的特征 房地产的自然特征： a) 位置的固定性；　b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性；　d) 物业的差异性。 房地产的经济特征： a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性　　　 d) 易受政策限制性 e) 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 房地产的类型 a) 居住房地产　　 b) 商业房地产　　　　 c) 旅游房地产 d) 工业房地产　　 e) 农业房地产 与土地有关的概念 土地所有权：是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权力。土地所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。 土地使用权：是指依法取得地上的实际经营权和利用权。土地使用权是土地所有权的内容之一，因此它的使用必须符合土地所有权人的利益同时也必须符合社会利益。 土地使用权出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期限的地租。 土地使用权出让的特征： 1、也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权； 2、取得土地出让权的单位和个人在使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；可以进行转让、出租、抵押等经营活动。 3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 4、集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。 5、土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 国有土地使用权出让方式： a.招标方式 b.拍卖方式 c.协议方式 d.挂牌方式 国有土地使用权出让年限： 居住用地：70年； 工业用地：50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地: 50年； 商业、旅游、娱乐用地: 40年； 综合或其他用地: 50年。 土地使用权划拨： 是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 （房改房、公管房、经济适用房均属于划拨，转让时补缴土地出让金） 与规划有关的概念 三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求。通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场。“一平”是把施工现场的土地进行平整。 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 五证： a.《建设用地规划许可证》； b.《建设工程规划许可证》； c.《建设工程开工证》； d.《国有土地使用证》 e.《商品房预售许可证》； 两书： a《住宅质量保证书》、 b《住宅使用说明书》； 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地产产权： 是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 房地产三级市场： 一级市场：土地交易市场 二级市场：商品房开发市场（增量房市场） 三级市场：二手房及存量房交易市场 商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 毛坯房：是指没有装修的房 。 房地产各项分类 1.房屋按建筑用途可