《房地产基础知识 》.ppt

* * 78、协议出让 土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 * * 79、招标出让 指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 * * 80、拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。 它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 顺驰：实际第一拍（9.05亿） * * 81、土地所有制 土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和私人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 * * 82、土地使用权出让最高年限按不同用途确定为 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地40年 加油站、加气站用地为二十年。 * * 83、房屋基本造价，通常指房屋建造成本，包含七个方面： 一、征地拆迁费及拆迁安置补偿费； 二、勘察设计前期工程费； 三、住宅建筑、安装工程费； 四、住宅小区基础建设建筑费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费； 五、管理费； 六、贷款利息； 七、其它：园林、景观、销售成本。 * * 84、在哪些情形下，土地使用权终止？ （一）出让合同规定的年期届满； （二）土地灭失； （三）土地使用者死亡而无合法承继人； （四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效； （五）用地单位迁移或者被依法注销的； （六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的； （七）法律、法规规定的其他情形。 * * 85、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？ 有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物： （一）出让合同规定的年期届满的； （二）土地使用者死亡而无合法承继人的； （三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定； （四）法律、法规规定的其他情形。 * * * * * 46、银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 * * 47、房地产抵押 房屋抵押是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。从法律角度分析，房屋抵押是一种担保方式，也是一种法律关系。 * * 48、分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在谈市比较吸引人的销售方式。 * * 49、一次性付款 这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 * * 50、 《房地产预售许可证》包含哪些内容？ （一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。 * * 51、商品房预售需要具备哪些条件？ （一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执