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四、土地使用权证书 土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，既全民所有制和劳动群众集体所有制。 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用权者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让是一种国家垄断行为。因为国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。 土地使用权出让可以采取拍卖、招标或协议的方式： 拍卖，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点组织符合条件的受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 招标，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式竞投土地使用出让权，由招标人择优确定土地使用者的方式。 招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。 协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判，协商有关事宜。 《城市房地产管理法》规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅的用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议的出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价。” 这种出让方式主要用于工业仓储、市政公益事业、非盈利项目以及政府为调节经济结构、实施产业政策而需给予优惠、扶持的建设项目等。 土地使用权期限，一般根据土地的使用性质来确定，不同用途的土地使用权出让的最高年限为： 居住用地 70年； 工业用地 50年； 教育、科技、文化、体育用地 50年； 商业、旅游、娱乐用地 40年； 综合或其他用地 50年； 以出让方式取得土地使用权的土地，超出合同约定的动工开发日期，而未动工开发的可以征收相当于土地使用出让金20%以下的土地闲置费。满两年未动工的，可以无偿收回土地使用出让权。 五、拆迁安置 2001年国务院以国务院第305号令的形式重新发布了《城市房屋拆迁管理例》。 六、组织实施勘察、设计工作，办理建设工程规划许可证。在取得建设工程规划许可证之后方可办理开工证的手续。 七、土地开发 土地开发的主要内容是指房屋建设的前期准备，平整场地、实现水通、电通、路通的“三通一平”。把自然状态的土地变成可供建设房屋和各类设施的建筑用地。 八、施工招标、投标 九、申领开工证、进入施工安装阶段 建筑法第7条规定申领开工证应由业主向县级以上政府部门办理。 建设部1999年12月日发布71号令。其中第二条规定：境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰、装修和其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位应向县级以上主管部门申领开工证（投资30万元以下或300平方米以下可不领）。 申领开工许可证的条件： 已经办理工程用地批准手续。 已经取得规划许可证。 拆迁进度符合施工要求。 已定好施工企业。 有满足施工需要的施工图纸，施工图设计文件已经按规定进行了审查，大型工程有保证施工三个月需要的施工图即可开工（97建设部352号文）。 有保证工程质量和安全的措施，按规定办理了质量监督手续。 资金已落实。综合开发的资金来源主要有：预算内资金、开发单位的自由资金、银行贷款以及利用外资。在开发项目的资金总额中自由资金总额不得低于年度投资工作量的30%；已收购楼款，在商品房建成销售前不得超过全部建设工作量的70%；其中，开工建设时预收房款不得超过40%，待房屋建设工作量完成50%时，可再收30%。建设单位应提供银行证明、保函或担保。 国家规定必须委托监理的项目已委托了监理。 法规确定的其他条件。 建筑法规定：开工证的有效期是3个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。 十、办商品房预售许可证 1994年11月15日建设部发布了第40号令《城市商品房预售管理办法》。 该办法规定：商品房预售应当符合下列条件：已交足土地使用出让金，取得土地使用证书，持有建设工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的25%以上，并已经确定