郑州健达世纪花园策划案.docVIP

郑州健达世纪花园策划案 前言??惠乔广告公司受郑州健达房地产开发有限公司委托，进行健达世纪园地产项目营销策划。本策划根据双方口头协议，于2003年11月2日开始，至2003年11月20日结束。现提交营销策划案。本策划文本包括：市场调查与分析，项目营销诊断，现场销售策略，项目宣传推广策略，广告阶段策略，现场包装策略，媒介组合策略等附录组成部分，全面涵盖了本次策划的内容；为本次营销活动提供策略和实施方法的全面指导。如果贵方认可此方案，希望本次营销活动能全面照此执行。如果贵公司采纳此方案，希望能够尊重我方的劳动，不在营销活动中直接或间接的使用本方案全部或部分内容。健达世纪园营销策划小组名单????总负责人：??????????????????公司总经理????????客户代表：??????????????????客户部客户主管市场调查：庞莹?????刘小龙???市场部?吴贺?????袁志勇营销策划：扬经理???袁志勇???策划部广告创意：??????????????????创意部广告设计：??????????????????设计部广告媒介：??????????????????媒介部策划执笔人???刘小龙???策划部目录1、?健达世纪园项目概况2、?健达世纪园市场分析（一）营销环境分析（二）竞争态势分析（三）消费者分析（四）项目SOWT分析3、?健达世纪园销售策略1、?入市时机及策略2、?价格定位及价格策略3、?销售阶段安排4、?健达世纪园宣传推广策略（1）?健达世纪园项目推广主题1、?关于案名2、?3、?项目推广主题4、?主题诠释（2）?项目广告策略1、?广告阶段策略2、?广告创意策略（3）?项目公关策划1、?活动推广目标2、?3、?活动推广定位4、?活动推广诉求重点5、?活动推广的方式（4）?项目现场包装策略?1、?销售现场包装2、?楼盘处道路包装3、?项目工地包装5、?项目媒介组合策略1、?媒体发布策略2、?媒体分析与选择6、?健达世纪园广告工作推进一览表7、?健达世纪园项目全案包装策略一览表8、?健达世纪园推广费用健达世纪园项目策划案1、?世纪园项目概况健达世纪园占地156亩，总体规划分三期开发，一期为8栋多层，已经入住；二期为10栋，已交工；三期5栋在熊尔河畔。小区内多功能会所，幼儿园，休闲娱乐设施配套齐全。此项目是郑州南部区域一所大型、生态、纯住宅的社区。现在的销售均价是1500元/㎡，其中三楼价格1798元/㎡；五楼价格1498元/㎡；六楼、七楼1280元/㎡，一次性优惠4%。户型主要集中在80㎡-130多㎡之间，整体规划、建筑的外立面塑造及景观设计有浓郁现代特色。项目周遍学校有大学路小学、铁十一小、郑铁七中、六十二中、中州大学、郑州航院等小学、中学、高校；附近矗立高级饭店、宾馆：民航大酒店、台湾大酒店、漓江饭店等；附近思达超市、世纪联华大型购物场所；鞋城、食品批发市场、高寨农贸市场满足人们的日常生活需要。社区外部配套完善，空气质量较好，商业设施齐全，文化气息浓厚。本案西面紧邻城市主动脉京广南路，南面宽阔畅通的航海路连接着城市主干道：西环路、大学路、紫荆山路、东环路等。项目西南的客运总站公交线路伸向城市的四面八方。健达世纪园所处区域为城市与都市乡村结合部，居住人群层次复杂、素质相对较低，人群流动性大，治安状况较混乱。航海路口至物业地址这一段给人破败、衰落、陈旧的印象。2、?健达世纪园市场分析（1）?郑州南区地产项目营销环境从今年来看，郑州房地产市场开发形势良好，随着郑州市拉大城市框架，扩大城市规模，降低城市户口的准入门槛和区域性中心城市的建设与发展，全市的房地产开发进入了一个全新的发展时期。政府开发北区的政策东移，倾力筹建郑东新区。与其相比显得南区项目在升值潜力方面前景不太乐观。同时，随着市区内大型批发市场的纷纷南移，也将会在一定程度上促进南区经济的进一步繁荣。改革开放以来，随着城市化的进程，以及南区专业市场的建立。郑州南区逐步形成了大型灯具批发市场、京广批发市场（鞋城）、河南万客来食品城、郑州市华中食品城、郑州食品城等。此板块地段具有得天独厚的商贸特征。各项经济指标与郑州其它地区比处于中等水平。对商品房等大宗商品的购买力具有一定规模。航海路地产项目形成了两头大中间小的哑铃状的楼盘特征，中间沿线项目产品同质、地段优势相似的情况下竞争异常激烈。城市中心较好地段项目获得难度越来越大，郊区化的地皮也成为众多开发商的争夺的对象。郑州南区商贾云集，具有较明显的商贸特色，经济发达的程度比周围地带高。这是其得天独厚的板快优势。这种特殊性决定了本区域的消费群对楼盘的价格敏感度比北区高。同时，