2011年优路教育《物业经营与管理》点题班讲义_22958.pdf

优质教育 成功之路 第一章 物业经营管理概述 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵(★★★) 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的 目标，综合利用物业 管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式， 以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服 务。 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发 展战略及主营业务发展目标的需求。 物业经营管理的内容包括两大部分：（1）保证物业正常使用的运行操作管理； （2 ）将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。 二、物业经营管理活动的管理对象(★★★) 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商 业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 （一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室 部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。按照写字楼的 使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种 类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写 字楼有所区别。 分类：国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 表1-1 国外写字楼分类级别 交 建筑质量 级 地理 通 (有关建筑 实物状况 建筑功能 物业管理 收益能力 别 位置 环 条例或规范 境 的要求。) 完善。包括24 甲 优 能与新建成的写字楼 优越 优良 达到或超过 先进 小时的维护、维 级 越 建筑媲美。 修及保安服务。 较先进，有 乙 良好。有自然 低于新落成的同类建 良好 — 达到 功能陈旧 —— 级 磨损存在。 筑物 的影响 相对于乙级写字楼，丙 在某些方面 存在明显 丙 存在较明显 级写字楼的租金虽然 —— — 不能满足新 的功能陈 —— 级 的实物磨损 较低，但仍能保持一个 的要求 旧 合理的出租率。 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员