房地产工程管理讲义.pdf

房地产工程管理体系的建立与实施 ——工程质量与现场管理篇 第一讲：房地产工程质量管理 1 房地产工程管理经验之谈——建立房地产工程管理整体概念 1.1 规范的供应商管理 1.2 严谨的工程合同管理 1.3 强势、系统的工程时间计划管理体系 1.4 技术管理底盘扎实（工法、技术研究） 1.5 员工专业、敬业，现场执行能力强 2 房地产质量管理的核心理念－产品质量 2.1 兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。 2.2 房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人 性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技术 应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。 3 衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度 3.1 客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意—重复购买－推荐朋友购买－以开发 商物业为荣。 3.2 衡量工程质量的具体指标 4 房地产项目质量管理与控制思路 4.1 工程项目基本保证质量 4.2 客户关注质量 4.3 优秀的产品质量 5 房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量） 5.1 业主工程质量投诉热点分析 5.2 某公司分析出现工程质量通病的原因分析 5.3 他山之石可以攻玉 5.3.1 铝合金门窗质量控制 5.3.2 民用建筑防水体系 5.3.3 筑与抹灰质量控制 6 如何实现产品质量－房地产企业质量管理境界 6.1 设计质量是产品质量的先天之本 6.1.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质 量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好， 然后安排施工建造。 6.1.2 产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重 。 6.1.3 客户产品质量标准案例分析。 6.1.4 近阶段，房地产产品质量在于设计创新。 6.2 怎样选好让客户满意的材料与部品 6.2.1 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求，营 销策划的要求。 6.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了，符 合客户市场的材料是好材料。 6.2.3 如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地方 有关规定等方面来综合考虑。 第 1 页共18页 6.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合 7 引进工程质量保险或担保制度——风险转嫁 第七讲：房地产工程现场管理 1 房地产工程现场有效管理的二个前提条件：资源环境与合同管理。 2 房地产工程开工之前的三个核心工作：时间计划管理、施工总平面布置、技术管理。 3 九个关键环节：技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制措施、现场“死角” 管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护措施、现场文档资料管理、工程验收管理。 4 房地产工程现场管理案例分析 4.1 资源环境与合同管理－建立健全的房地产工程管理体系 a) 供方管理案例 b) 人员设置与分工案例－弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例 c) 标准化工程合同 d) 甲方现场管理体系的系统性 e) 监理机构工作标准化 f) 房地产公司现场项目部现场管理标准化 g) 中海地产深圳地区现场管理案例 4.2 三个核心工作