工程造价管理032导论3 3.4.pptVIP

导论三 建设工程造价构成 3.4 工程建设其他费用 工程建设其他费的概念和分类 1．工程建设其他费概念 工程建设其他费是指从工程筹建到工程竣工验收交付使用为止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥作用而发生的各项费用。 2．工程建设其他费分类 工程建设其他费按其内容分为三大类。 1）土地使用费 2）与工程建设有关的其他费用 3）与未来企业生产经营有关的其他费用 土地使用费 1．土地使用费概念 土地使用费是指为获得建设用地而支付的费用。其表现形式为：通过划拨方式取得土地使用权而支付的的土地征用及迁移补偿费，或通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。 2．土地使用费的内容 土地使用费分土地征用补偿费和土地使用权出让费两大部分。 土地使用费 1）土地征用补偿费 土地征用补偿费是指建设项目通过划拨方式取得无限期土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征用土地年产值的20倍。土地年产值按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。 2）土地使用权出让费 土地使用权出让费指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付土地使用权出让金。 （见国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》） 这两大部分又细分成具体内容见表所示： 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。  拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。  挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。  前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 Thank you! LOGO * 1）.土地使用费（包括土地征用及迁移补偿、土地使用权出让金） 2）.建设单位管理费 3）.勘察设计费 4）.研究试验费 5）.建设单位临时设施费 6）.工程监理费 7）.引进技术和进口设备其它费用 8）.工程承包费 9）.工程保险费 10）.联合试运转费 11）.生产准备费 12）.办公和生活家具购置费 与项目建设有关的其它费用 与未来企业生产经营有关的其它费用 县市土地管理机关从征地费中提取管理费比率一般为1%--4% 4 缴纳耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记及征地管理费 每个农业人口：按该地每亩年产值2-3倍计算 每亩耕地：按最高不超过其年产值的10倍计算 3 安置补助费 按有关省、自治区、直辖市规定计算；征用城郊区菜地时还应向国家缴纳新菜地开发建设基金 2 青苗补偿费和被征用土地上房屋、水井、树木等补偿费 按有关省、自治区、直辖市规定计算 1 土地补偿费 土地征用及迁移补偿费 土地使用费 内容及计算依据 土地使用费构成 土地使用费 包括农村移民安置迁建费，城市迁建补偿费，库区工矿业、交通、电力、通信等的恢复、迁建补偿费，防护工程费，环境影响补偿费等。 按有关省、自治区、直辖市规定计算 6 水电工程水库淹没处理补偿费 按有关省、自治区、直辖市规定计算，包括征用土地上房屋及附属构筑物、公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费、企业因搬迁停产、停工损失补偿费等。 5 征地动迁费 土地征用及迁移补偿费 土地使用费 内容及计算依据 土地使用费构成 土地使用费 土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。 4 有偿出让和转让 各地可根据时间、区们等各种条件作不同规定，一般为30—99年，按照地面建构筑物的折旧年限来看以50年为宜。 3 政府有偿出让土地使用权年限 可采用协议、招标、公开拍卖等方式 2 城市土地的出让和转让 明确国家是土地唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定计算。 1 所有