物业经营管理一.pptVIP

房地产投资之弊 流动性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验 房地产投资风险 风险的概念：未获取预期收益的可能性大小。 房地产投资风险：投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性、资产管理的复杂性 房地产投资风险分类 无风险：预期收益可以确定地实现 系统风险：因共同性因素变化引起的预期收益变化 非系统风险：因个别或特定因素变化而引起的预期收益变化 房地产投资系统风险 通货膨胀风险：购买力降低风险 市场供求风险：供求关系变化带来的风险 周期风险：房地产市场周期变化产生的风险 变现风险：房地产流动性不足造成的风险 利率风险：折现率提高或融资成本上升造成的风险 政策风险：各种政府政策变化造成的风险 政治风险：保险除外责任 或然损失风险：意外灾害造成风险，可投保 房地产投资个别风险 收益现金流风险：实际收益为达到预期收益的风险 未来经营费用风险：经营费用的不确定性造成的风险 资本价值风险：置业投资的增值风险 比较风险：机会成本风险 时间风险：投资时间或投资时机错误造成的风险 持有期风险：置业投资持有时间长短选择不当造成的风险 风险对房地产投资决策的影响 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 根据风险管理能力选择投资方向 根据风险周期变化特点把握投资时机 房地产投资区位概念 狭义：是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观、中观、微观位置 广义：不仅包含地理位置，还要考虑该区位所在的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和竞争关系。 房地产投资区位选择 地理位置 城市社会经济活动中的位置 在整体市场供求关系中的位置 在未来城市发展建设中的位置 居住物业对区位的特殊要求 市政公用设施完备的程度 公共交通便捷程度 环境因素 居民人口和收入 写字楼物业对区位的特殊要求 与其他商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境 易接近性。 零售商业物业对区位的特殊要求 主要影响因素：零售商业辐射区域分析结果和消费者对零售物业的易接近性 商业辐射区域：主要消费者的分布范围 零售商业物业辐射区域分析：可能的顾客流量，消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析 商业辐射区域的分类：主要区域，次要区域和边界区域 工业物业对区位的特殊要求 当地提供主要原材料的可能性 交通运输条件 技术人才和劳动力供给的可能性 水、电等资源供给地充足程度 控制环境污染的政策等 * 工业性物业管理与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，要保证能源供应和内部运输系统通常，兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。 物业经营管理（一） 第一章 物业经营管理概述 第二章 房地产投资及其区位选择 物业管理 主要目的 ：要使物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。 要求 ：从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。 性质：专业服务 物业经营管理的内涵 为了满足业主的目标 综合利用物业管理、设施管理、房地产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式 以收益性物业为对象 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 传统物业管理活动 与物业经营管理 的对照 仅限于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 物业经营管理活动 保证物业正常使用的运行操作管理； 将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动 收益性物业 写字楼 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店和休闲娱乐设施等 收益性物业的特点 通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益 是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体 写字楼构成 办公空间的办公室部分 公用部分 写字楼分类应考虑的因素 所处的位置、交通方便性 声望和形象 建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平和租户类型 零售商业物业的分类 区域购物中心 市级购物中心 地区性购物商场 居住区商场 邻里服务型商店 特色商店 出租型别墅与公寓 别墅：独立式住宅 公寓：不分割产权出售，供出租或短期居住 工业物业分类 工业厂房 仓储用房 高薪技术产业用房 研究与发展用房 物业经营管理服务的目标 是从业主的角度出发 在物业经济寿命的全寿命周期内 持续满足租户正常空间使用需求 在实现物业各期净收益最大化的基础上 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业经营管理服务 策划租户的组合及物色潜在租户； 制定及落实租务策略； 执行租务条件； 确保所管理的物业遵守国家法规； 履行租务管