房地产信托案例.docVIP

借道信托这一“金融百货公司”，房地产开发商正绕开资本金监管限制，继续“空手套白狼”项目运作。 　　今年，银监会发布两道令牌，《固定资产贷款管理办法》和《项目融资业务指引》，敦促信贷资金流入实体经济，夯实项目资本金。 　　这令去年流行的“股权+回购”的模式遭受摒弃。但借助于信托受益权的分层设计，使得信托计划发行成为可能：开发商将存量资产注入信托计划，享有劣后受益权，普通投资者则以现金认购信托计划（享有优先受益权），在没有回购承诺的情况下，开发商存量资产的“质押”，一定程度上缓解了投资者对风险的忧惧。而信托资金以股权方式进入项目公司，使其符合35%的最低项目资本金要求，进而谋求银行开发贷资金的进入，可以将资金运用杠杆率发挥到极致。 　　中信信托正在发售的“聚信汇金地产基金号集合信托计划”堪称典型，开发商在先期投入仅1亿元的情况下，有望启动一个总投资43亿元，预期净利润49亿元的项目。 　　据普益财富统计，最近一周，信托公司总共发行14款信托理财产品，其中10款运用于房地产领域。据用益信托统计，2009年11月发行的房地产信托产品达18个，融资规模高达87.37亿元，创历史新高。但是房地产信托过于火爆的情形，已经引起监管部门的强烈关注，上海银监局于上月中旬向辖内的信托公司下发了风险警示函。 “股权+回购”模式退烧 　　信托资金进入房地产开发，不外乎债权和股权两种形式。但是，信托贷款由于利