房地产项目前期策划执行方法及要点分析.doc

房地产项目前期策划执行方法及要点分析 ? 前言 ? 　　一个成功的开发项目应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，所以开发项目应首先进行战略定位才能规避风险。 ? 　　房地产开发成功与否最重要的是前期战略定位，开发一个小区，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。做好以下三个方面战略定位。 ? 一、市场开发体系定位 ? 　　我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。 ? 二、产品价值体系定位 ? 　　构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。 ? 三、营销体系定位 ? 　　营销定位包括市场定位。开发的房屋卖给谁，他们有什么特殊要求，他们的消费能力如何是营销策略中首先要作定位的，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。 结论：要做到以上三方面的战略优化，只要从根本上解决问题，就是市场容量、客户细分与产品规划的要点关系。 ? 　　综合以上几个方面，我认为星城国际项目可以按照以下步骤进行开发，首先前期应该委托专业的策划顾问公司，根据物业市场环境进行综合调查，将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究，从而形成项目开发的总体规划设想（项目定位、资金筹措、产品规划、营销方案等）。然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与城市规划、土地管理部门等的接触，使该项目设想具体化和目标化。建什么类型？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？才能最终因地制宜，看准市场空隙，扬长避短，发挥地块的最大价值。其步骤为： ? 一、进行前期发展研究，选择合作伙伴； ? 1、选择策划咨询顾问公司，进行规范、准确的前期发展研究。以此方案为导向，顾问公司为纽带，联合规划公司、园林公司、前期物业咨询公司、进行项目的设想具体化和目标化。 ? 2、前期发展研究方案又称为项目前期发展研究调研报告，主要内容包括： ? (1)项目的区位价值评估； ? (2)项目地块的开发价值评估； ? (3)重要宏观经济指标的监控与分析； ? (4)微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）； ? (5)项目SWOT分析与隐显因素分析； ? (6)开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）； ? (7)市场定位（基于客户细分搜索之上的策划定位方案）； ? (8)物业管理的要求； ? (9)规划建筑设计方案的要求与评估； ? (10)成本效益分析； ? (11)风险分析。 ? 3、执行的工作要点、轻重选择； ? 　　本阶段重点在于通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上进行客户细分，对项目进行准确的项目市场定位，和项目价值发现分析，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 ? 　　并以此报告要求方向为准，选择规划公司、园林公司、前期物业咨询公司、建筑公司等外向合作伙伴。在进行外部合作公司选定以后进行下部工作。 ? 二、进行项目规划研究，统合进行规划细节调整 ? 1、以项目前期发展研究调研报告为导向，统合外部合作公司进行项目规划研究，确立项目总规和首期开发物业等建筑细节。并就总规、园林、立面、户型等设计方案进行设计调整。 ? 2、项目规划建议报告，主要内容包括： ? (1)物业市场定位及开发 ? (2)平面规划要点及指标 ? (3)园林设计要求及理念 ? (4)建筑的风格、色彩、立面、天际线的设计要求 ? (5)户型设计要求及配比 ? (6)物业管理及智能化系统 ? (7)装修标准要点 ? 3、产品规划进行的要点综合 ? 　　本阶段主要通过完整科学的前期市场及项目定位分析，在明确的市场定位下，项目将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求，满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的园艺设计进行充分提示。 ? 三、项目前期营销调整与准备 ? 1、在完成产品设计调整后，整个前期工作基本处于结