(美国地产)广发证券-宏观专题报告：对美国房地产市场复苏的七个担忧.pdfVIP

Table_Top Table_Header1 证券研究报告_宏观专题报告 Table_AuthorTemp 证券研究报告_XX 报告 2012 年03 月26 日 12052 2011 年6 月14 日 Table_Title 宏观专题报告 15557 对美国房地产市场复苏的七个担忧 Table_Author 刘朝晖 分析师 电话：0208666 Table_Temp eMail：lzh8@ 执业编号：S0260511020003 Table_Summary 美国房市的特征：独居住宅与二手房交易为主，租赁市场也较重要  在新开工住房中，独居住房占比近20 年来都处于80%左右的水平。  在整个房市交易中，二手房占房屋销售市场的绝大部份，而新屋销售一般仅占 15%左右。  在已经居住的房屋中，用于自住的比例一般仅占65%左右，还有35%的住房为租户所住。 美国房市的指标：新屋销售数据是判断房地产景气情况的最好指标  新屋创造了大量的投资、就业、消费和产品生产，因此，相对经济增长来讲，新屋市场更加重要。  新屋销售、营建许可与新屋开工在趋势上完全一致。新屋销售拐点领先于营建许可，营建许可拐点领先于新 屋开工。一般新屋销量变化领先于价格变化拐点，也明显领先于待售新屋量（代表新屋库存）的拐点。  新屋销售与成屋销售在趋势上完全一致，新屋销售稍领先于成屋销售。成屋库存、价格数据通常滞后或同步 与成屋销售数据。  历史数据显示，营建支出明显滞后于新屋销售，滞后时间有时较长，达到6 个月左右。  其他指标，包括新屋市场住房市场指数、住房抵押贷款申请与利率、月度供给、拖欠率与止赎率等指标确实 是反映房地产市场的一个重要方面，但不具有领先作用，而且通常关系并不确定。 对美国房地产市场复苏的七个担忧  从房地产周期来看，判断复苏时间是困难的。房地产的周期与经济周期紧密相连，长短不一，短则4 年，长 则18 年。房屋市场运动的周期与经济周期紧密相关，周期长短不一，从新屋开工数量来看，1959 年至今， 美国共经历了约6 次房市周期，短则4 年，长则 18 年。房市波动的原因很多，包括基本经济面、投资以及 投机行为、相关政策、人口变化等。最近一次的周期长达 18 年，因此，对近期房地产周期的判断是困难的。  从销售情况来看，新屋与成屋销售依然处于历史底部区域。  从库存来看，月度供给最近回落至5.6 个月，接近历史平均水平。但不算低位。也就是说，库存压力依然存 在。租售空臵率虽有下滑，但依然处于历史高位水平。  从房地产市场健康状况来看，拖欠率与断供比例依然处于历史高位，房地产市场风险依然较大。  从购买意愿来看，远低于 50 的中值水平。虽然随着利率的下降，房价的下降，居民购买力上升。但购买意 愿并不强。这一点从银行信贷方面MBA 购买指数也可看出。  从个人收入来看，近两年经济虽有增长，但个人收入增长异常缓慢，致使消费信心始终处于历史低位。  从房屋售价来看，价格并不是跌落至历史低位，只是对前期泡沫的消化。根据租价/房价之比，可以看出， 该值仅仅是恢复到历史平均水平。并不能代表目前的房价很具有吸引力。 Table_FooterContact 广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所