凯旋城投资可行性研究报告.doc

第一章 总 论 一、项目背景 （一）项目名称: 益康·凯旋城 （二）项目承办单位：江西益康房地产开发有限公司进贤分公司 1、企业注册资金：壹仟壹佰万元 2、企业法人代表：桂华亮 3、企业类型：有限责任 4、资质等级：三级 5、经营范围：房地产开发经营等 6、公司简介：江西益康房地产开发有限公司于2003年6月16日注册成立，注册资金2180万元，房地产三级资质。公司成立以来，在公司董事长桂华亮先生的带领下，公司员工团结一致、锐意进取、创新实干，在李渡开发了益康花园住宅小区，为此，公司取得了良好的经济和社会效益。长年以来，公司秉承“超越、求实、创新”的经营理念和 （三）、项目可行性研究编制依据 1、进贤县总体规划； 2、《民用建筑设计通则》JGJ37----87; 3、《商店建筑设计规划》GJ48----88; 4、《住宅设计规范》GB5009----99； 5、《汽车库建筑设计规范》JGJ100----98； 6、国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》； 7、进贤县建设局拟定的规划设计要求； 8、选址意见书。 （四）、项目建设的必要性 拟建项目—益康·凯旋城定位为城市高标准、人性化、智能化、生态化住宅小区，这样的定位在与目前当地已建成的一些城市住宅小区比较，具有时代的超前性。本小区将实现设计人性化、智能化；环境公园化；管理集成化。拟建项目公园化的住宅环境，将成为进贤住宅小区的一大特色，势必成为一种趋势。所以将拟建项目定位为高标准人性化、智能化、生态化住宅小区是有前途的，是符合进贤县的城市建设和居民住宅理念的发展方向。而且由于此项目地理位置较好，户型多样且设计合理，房产性价比较高，销售形势预计较好，进贤县房地产有很大的发展空间，同相邻县市比较，仍然显得非常活跃。尤其是2010年以来，需求释放势头明显，进贤的购买力也非常可观，改善需求潜力也非常巨大。 （五）、项目研究过程和内容 1、建设单位于2011年6月开始对项目进行现场考察，积极调查收集有关资料，进行了投资机会研究，通过了项目建议研究。从2011年6月开始进行项目可行性研究和研究报告的编制。 2、研究内容包括区域的社会经济状况、店铺及住宅现状，市政设施现状。通过市场分析预测，研究该项目建设规模和内容、档次和市场定位，拟定初步规划设计要点，提出了组织机构和人力资源配置方案，开展了房地产开发投资估算，对项目招标方案进行了制订，并对项目投资效益进行了分析和评价，提出了项目实施进度计划等。 （六）、项目提出的理由 2010年我县可实现地区生产总值170亿元（预计数），是2005年的2.11倍，增长113.3%，五年中均保持了二位数的增长速度。人均生产总值22057元，是2005年的2.084倍，增长108.48%，同样保持了二位数的增长速度。情况说明，五年中我县综合经济保持了平稳较快发展的良好态势。 从我县经济结构情况看，五年中同样成绩喜人。我县三次产业增加值，保持了“工业半壁江山，三产超过一产”的好形态。具体表现为：2005年，三产比例：21.5：49.9：28.6；2006-2008年，二产所占比例分别为51.74、51.2和51.2，一产分别为19.56、19.9和20.4，三产分别为28.7、28.9和28.4。表明我县经济结构调整取得了较好的成效，已经由一个传统的农业大县转变为以工业经济为主导，第三产业比重渐次上升，第一产业基本稳固的经济较为发展达的地区。国民经济建设快速发展，取得丰硕成果，同时也给全县人民带来实实在在的好处，使城乡居民享受到改革发展的成果，据调查，当地综合实力明显增强，人民生活更加殷实，必然导致居民的住宅观念、投资理念不断更新，从而造就一批高档次的消费群体，很大一批居民有购房的迫切需求。 二、项目概况 （一）项目位于进贤县中山北大道东侧，原第二造纸厂北侧。 （二）项目建设性质：新建 （三）项目建设法人代表：桂华亮 （四）项目周边设施： ●政务配套:项目周边有县政府，民和政府及相关行政机构。 ●交通配套:公交路线，中短途客运线。 ●教育配套:进贤新二中、岚湖中学、县重点高中部及规划幼儿园、小学、中等教育配套。 ●医疗配套:新区医院、社区医院 ●商业配套：规划农贸市场、周边商业、社区商业、 ●运动配套：规划综合运动中心、社区健身运动中心。（五）项目主要经济指标 项目规划用地面积：114319.58平方米 总建筑面积: 287433㎡ 商业总面积：23500㎡ 住宅总面积：236483㎡ 容积率：2.3 绿化率：50% 建筑密度：23% 地面车位：200个 地上车位：700个 车位共计：900个 第二章 投资环境与市场分析 一、投资环境分析 进贤县位于江西省中部、鄱阳湖南岸，是省会英雄城南昌的东大门，为南昌市管辖，面积1971平方公里