北京市第一个社会保障性两限房项目——西三旗居住区规划方案设计.pdfVIP

保障性住房建设事关国计民生。2007年 ，北京市海淀区西三旗 (原北京轮胎厂)居住区两限房项目出台之际，正值北 京市楼价飞涨的高峰期，房价与百姓购买力之间的矛盾非常突出。作为北京市第 个两限房项目，该楼盘以明显低于周边商 品房价格的出现，备受社会各界广泛关注。 北京市第一个社会保障性两限房项 目 西三旗居住区规划方案设计 口 北京市住宅建筑设计研究院 易涛 西三旗居住区项 目 位于北京市海淀区西三旗 ，建设用地 22．38公顷，地上建筑规模 48．595万平米 地上地下总建筑 规模54．84万平米，总户数约 5000户。项 目周边交通设施优 越 ，北邻已建成城市铁路 13号线霍营站 规划地铁 8号线延 长线也将从本居住区西侧经过。此外 ．居住区配置了商业金 融 文化娱乐 体育 、医疗卫生、幼儿园、公交周末站等较为 完备的公共服务设施。优 良的建设条件 ．充分体现 了市政府对 保障性住房的高度重视 ，体现了对低收入城市居民的关怀 ，也 为项 目建设奠定了基础。 设计难点 中低价位、中小套型普通商品房 是该项 目的突出特征 ， 面对的居住者为城市中低收入者家庭 ，如何确立适宜的居住空 间形态，营造品质 良好 的居住环境 ，是设计师需要认真探索的 首要 问题 。 本项 目具有明显的 三高 特征——高人 口密度 {人 口毛 密度达到 1159人 ／公顷)、高容积率 (2．84—2．91) 高 臼照 标准 (日照间距和 日照软件计算需同时满足国家规范)。此外， 用地内存在若干不利因素，进一步加大了设计难度。如：用地 西北角需要退让高压线、项 目各地块用地性质和位置不允许调 整、规划指标必须分区平衡、用地南区受微波走廊影响而高度 严格控制等等。 大家庭各成员的生活及交流接触的空间。建国以来，小区规划以多层 在中国传统建筑中，住宅都是内向围合状的 屋内所有房 为主 讲究 通而不畅、曲径通幽” 注重空间层次性 ，组团——小 间都以内置空间为景观和采光中心点，此中心空间也成为当时 区一 居住区的层级关系明确 ，小区外围界面则相对封闭 内部环境 The Special Focus 特 别 关 注 安静宜居。 但在本项 目中．内向型、层级明确的规划手法受到严重挑 战。西三旗项 目曾经针对不同方案进行大量 日照计算 采用传统 的细腻的空间序列模式．几乎无法同时满足 日照标准和容积率的 双重要求 。 在诸多设计原则中．保容积率、保总户数、保 日照标准成为 首要问题 ．唯此才能实现保障性住房项 目的战略意义。同时，考 虑到北方地 区的居住习惯，在户型设计上 ，应 当尽可能的避免塔 楼 ，而采取南北向布局的板式户型为主。 那么，什么样的居住区形态才能够合理地解决这些问题7 总体规划 ～ 般容积率为2．8的项 目多是塔楼林立 ，空间局促 ．如果 以 板楼为主，则可能出现局部东西向或者端角户型。 但西三旗居住区规划设计却做到了完全以南北向一梯四户的 单元住宅为主体 ，没有出现塔楼和东西向单元。(廉租房采用东 D一20地块位于用地北端 ．为减 西向布局 ，避免了纯北向户型。)居住区呈现 出开放、宽敞的整 少城铁 13号线的噪音干扰 ，建筑向 体氛围——大围合、大中央绿地 ．成为解决西三旗规划设计问题 南侧适度退让 并依次形成前后错 的有效模式。 动 改善了北部边界的视觉感受。同 大围合模式下，明确的层级性空间转换不再存在 取而代之 时，退让出的地上面积被用作集中 的是均衡共享的开放型空间。容积率、日照、绿化率等均得到很