2010年7月8日超高层住宅专题研究(北京新松建筑设计研究院).pptVIP

Case 典型案例分析 销售市场 御金台是香江国际置业有限公司旗下的旗舰项目——北京财富中心的最后一期公寓产品，自 2007年 8开盘以来，当年即以 15.4 亿元的销售额入席 2007 年北京住宅销售排行前十名；在今年市场相对看淡的情况下，从北京市房地产交易管理网的数据获悉，在对前三季度北京住宅成交价格的统计中，御金台是唯一的一个前三季度均保持稳步上扬的项目。北京 CBD在土地上的稀缺性及未来的地段价值潜力是御金台获得客户青睐的因素之一。而御金台 199.9 米的建筑 高度，以及大面积、多角度采光的户型设计，更是强化了这种稀缺性的价值，将寸土寸金的土地价值与高高在上的城市景观优势最大化地私有。目前均价已经达到120000/平方米。 Case 典型案例分析 建筑设计 御金台的建筑方案是国际著名超高层建筑设计专家——王董国际集团在德国 GMP 事务所的规划方案上进行的深化设计，这座199.9 米的超高层公寓采用四 叶风车状的全玻璃幕墙设计，整个楼体像是由四个细长方形体块组合而成，使高层建筑巧妙地显得分外挺拔修长御金台采用中空 LOW0-E低辐射节能玻璃幕墙，使得整个大厦在保温、隔热、隔音等方面性能卓越，而在建筑楼层 50 层以上的玻璃幕墙中空层更是填充惰性气体（氩气），这种设计大大提升了超高层建筑的结构稳定性，在保温、隔热、隔声系数等方面有所提升。如此高度的全玻璃幕墙建筑在北京 CBD乃至整个北京，除了国际甲级写字楼外，御金台可谓是公寓独此一家。全玻璃幕墙的采用不仅增加了外立面的轻盈感，实现了室内最大的采光面，同时可以将高高在上的景观优势发挥到极致。 Case 典型案例分析 户型设计 在四叶风车状的平面布局中，伸出的“四片风车叶”是御金台的主力户型，同时也是御金台户型设计的最大亮点。在这里，不仅可以实现 270°贯通三面的转角观景，将 3/4 的京城好景致尽收眼底；同时，绝对的高度进一步强化了空中视野的无遮挡性，全方位体会都市上层的极致魅力。在御金台的主力户型（300 平方米－450 平方米）中，客厅大多被安置在风景、采光最佳的 270°转角位置，采光面平均在 15 米之上，整体户型采光面更是在 40 米之上，无论是社交、观景、宴客还是家庭生活，均以整个京城为背景而展开；这种体会整个城市匍匐在脚下的感觉，综观 全世界，也可能只有极少的公寓能够具备这样的功能。 Case 典型案例分析 上海 陆家嘴 汤臣一品 Case 典型案例分析 汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立。汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩，静动之间，感受多面的上海。 地理位置 专题研究-超高层住宅 北京新松建筑设计研究院 Contents 目录 Concept 超高层住宅概念 Market 超高层住宅市场 Design 超高层住宅设计应用 Case 典型案例分析 Idea 结论及观点表述 Concept 超高层住宅概念 在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。 而超高层的界定在不同国家也有所不同。 日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层建筑。 联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑 在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。 Concept 超高层住宅概念 character4 character3 character2 character1 character5 平均高度逐步增长 丰富的景观资源 黄金地段，业态丰富 风险较大 超高层的特点 城市经济发展支撑超高层住宅的开发 以成都为例，分析超高层住宅市场状况 07年成都开发超高层住宅建筑未超过10个，08 年则超过25个，大多数项目为 40至60层,以金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目为代表，主要集中在城市中心、副中心或一线滨江地带，以外来品牌开发商占主导，如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产等纷纷涌入该市场。 从这里可以看出成都