2011年3月13日新疆锦绣沙湾大盘美食城营销策划报告.pptVIP

卖方的观点 专家的观点 一、政策调控持续趋紧，调控呈现常态化，货币政策效果明显 二、经济面临转型，但仍需地产行业支持，CPI、汇率升值等因素助推行业发展 三、行业内供给、需求均较为旺盛，地产公司业绩向好，但可能会面临资金链趋紧局面 四、股票估值偏低，存在阶段性交易机会 1、政策分析1.1 政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点 1.2 房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果 1.3 信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大 1.4 严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展 截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、2000余公顷。 2000年至2009年十年间，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。 1.5 保障性住房“雷声大、雨点小”，保障制度不健全，短期难对市场形成冲击 2、经济因素2.1 经济处在转型阶段，需要房地产行业支持 2.2 CPI年中有望回稳，不再有更严厉信贷政策出台，房地产发展环境趋稳 2.3 人民币升值预期存在，吸引热钱流入地产市场，助推房价上涨 今年以来人民币升值压力逐渐增大，伴随加息的预期，大量热钱等待进入国内。截止2010年11月份，房地产利用外资和外商直接投资的金额已经超过2007年水平，同比分别提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外汇局再次出台限外令，限制境外个人及机构在境内买房，新政对抑制热钱流入、控制房地产投机需求将起到促进作用。 3、社会因素城市化进程、人口红利为房地产持续发展提供动力 截止2009年底，我国总抚养比为36.21%，我国仍处于人口红利期。预计我国人口机会窗口将在2035年左右关闭，还有20余年的人口红利期。在这个阶段，新生代青壮年的增加，将产生新的住房需求，成为支撑地产市场繁荣的重要力量。 一、房地产行业分析1.1 房地产行业对国民经济支柱地位依旧明显 1.2 从长期来看，房地产行业依旧处在向上发展空间，短期内，受政策调控，增长阻力较大 1.3 2010补库存成效明显，2011年房地产市场供给充足 1.4 房地产市场需求依旧旺盛 1.5 市场逐渐开始分化，一线城市发展空间减小，二、三线城市潜力无限 一线城市由于房地产价格较高，投资性、投机性行为较多，对信贷政策的收紧较为敏感，政策出台后，成交量出现大幅下滑。 二、三线城市房地产价格高估程度不大，发展空间较大，自主、投资、投机性需求均较为旺盛，政策的传达力度相对较弱，市场依旧向好。 1.6 行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，市场份额向少数集中 1.7 受信贷紧缩影响，行业资金趋紧，融资能力将成为今年考量房企的重要指标 二、投资机会分析2.1 经济、社会及基本面向好，政策的行政干预使行业难有大的表现 2.2 板块估值水平较低，政策出台低于预期、房企业绩大涨都可成为短期催化剂 项目概况 旅游功能最核心 地理位置最独特 物业类型空前复杂的综合体 建筑体量超大的综合体 影响力深远的综合体 价值实现和资金回现存在矛盾的综合体 一家具有较强资源整合力的企业 一家迅猛发展的企业 在新疆初步完成战略布点 项目竞争分析 本项目作为城市核心的超级综合体，从体量规模与影响力来讲， 只有产品的竞争者，没有项目的竞争者！ 采用波特竞争力模型进行竞争分析 没有项目的竞争，只有产品的竞争 没有区域的竞争，只有城市的竞争 项目竞争主要来自项目产品内部，因而最关键在于如何处理好内部产品的关系，打出一套漂亮的组合拳。 项目整体发展战略 沙湾旅游强县定位背景下 成功运营本项目并良性发展 成为全疆知名餐饮旅游项目 达到项目增值并永续经营 价值深度挖掘 定位思路 项目总体定位 招商范围 大盘系列 新疆名小吃 汉餐系列 特色饭店 旅游相关服务行业 潜在新参加的竞争者 （流动性的威胁） 替代品 替代产品的威胁 购买者 已存在的 竞争者 （已有的威胁） 供应方 主要来自城市发展和扩张带来多重利好性因素带来的竞争。 项目周边其他旅游项目的相继改造，为本项目预热了市场，创造了共赢机会。 购买者重置成本不高 只要有措施可吸引 大盘美食文化这一产品的独特性，目前基本没有同类项目参加竞争，除了已经招商完成的昌吉回民小吃街。 政府基本无此类大幅土地出让 区域替代品少 在沙湾 一座史诗级巨筑应势而生成就沙湾永恒印记 [ 沙湾的城市演进…… ] * 沙湾县由农业大县向旅游大县转变，