旺地2010年6月潍坊鸢都高尔夫项目市场调研报告.ppt

一、别墅市场概述 1.板块概述 潍坊别墅可以分为两大板块： 1）中心城区板块，以泛海城市花园为代表； 2）郊区板块，以坊子区凤栖墅1号为代表。 （3）郊区板块小结 1、产品类型：别墅产品包含独栋、叠拼、双拼等产品。 2、建筑风格：北美建筑风格、法式风情 3、景观：该区有规模大盘，有中心景观及景观轴线概念，并能结合河景等外部资源 综合打造园林景观。 4、主力户型：独栋面积为350-400㎡，双拼面积300-350㎡，叠拼及联排别墅面积为 250--300㎡， 5、价格：独栋别墅为7500-8000元/平方米，联排别墅约4500-7000元/平方米，双 拼别墅约为 7000 元/平方米；叠拼别墅4500-5000元/平方米； 6、装修标准：以毛坯房为主；凤栖墅1号有精装修样板房出售。 三、本章小结 （1）产品分布：根据当地政府有关文件，城区别墅已无新批纯别墅项目，新推别墅盘主要集中在郊区及周边县市。 （2）产品特征：纯别墅项目较少，以混合型社区为主；产品包含独栋，联排，叠拼及情景洋房等 （3）规划：以南北布局为主，部分建筑偏南设计，部分楼盘采用组团式设计概念 （4）景观特点：公共景观以宅间的绿化为主，局部布置小型景观节点；部分楼盘挖掘和利用外部景观，如凤栖墅1号打造沿河景观带，天润浅水湾打造沿白浪河景观。 （5）建筑风格: 风格多样，有北美风格、新古典主义、法式风格等； （6）价格: 独栋：高端14000元/平方米，中端：7500-8000元/平方米，低端4500元/平方米 联排：4000-7000元/平方米 双拼：7000元/平方米 叠拼：4500-7000元/平方米 （7）物业费用：独栋1.5元/平方米，双拼1.3元/平方米 四、本章小结 1．建筑形态：多层，小高层为主；对带电梯的高层产品需求呈上升趋势。 2．建筑风格：风格多样，包含现代、新古典、欧式风格等 3．园林景观：中心区板块受限于规模小，以楼间绿化为主。郊区大盘已出现中央景观轴 线设计元素，并结合外部自然景观综合打造 4．主力户型：80-110㎡的2房2厅，100-150㎡的3房2厅；4房及5房的大户型也较受市 场青睐，公寓产品少 5．销售均价：多层均价2900元/㎡，小高层均价3100元/㎡，高层销售均价3300元/㎡； 6．物业费用:0.7-1.2元/平方米 6．车位销售均价为6万/个，车库销售均价为8万/个； 7．楼盘装修标准以毛坯房为主。。 　　第五部分　经典楼盘产品分析 一、产品分析 二、经典楼盘分析总结 一、产品分析 （1）凤栖墅1号 1.项目介绍 凤栖墅1号，是纯别墅社区，坐落于南溪公园（虞河上游），市政配套较齐全；规划建设127套别墅。 小区内部建有2.5万平方米休闲公园，2千米沿湖水岸线、水岸休闲文化长廊、5星级会所等； 2.规划特点 凤栖墅1号在规划布局上，独栋别墅采用组团式布置，联排别墅布局充分利用地域优势；户型南北朝向，大部分主卧朝南；内部交通局部人车分流，套内均设有车库，部分设有双车库。 凤栖墅1号沙盘 3 .景观特点 凤栖墅1号座落于虞河上游南溪公园，景观设计上充分的利用了凤栖湖景观，除每户的封闭式私家庭院外，沿湖设置了水岸休闲长廊，亲水平台。 4.建筑风格 凤栖墅1号采用北美建筑风格，外立面以红褐色、咖啡色软瓷砖为主，配以米黄色涂料,顶部为红色坡屋顶；立面造型简洁大方，6米挑高客厅，运用不同层高，设置不同高度窗户，使得立面窗洞错落有致。 5. 户型点评 凤栖墅1号户型分独栋别墅和联排别墅，独栋别墅户型分两类：五室三厅三卫，面积为369.88㎡，四室四厅三卫，面积为367.88—379.97㎡；联排别墅为五室三厅四卫，面积为276.6㎡。 *五室三厅三卫户型（369.88㎡） 点评： 优点： 1．户型方正，动静分区明确，布局较为合理； 2. 正南北户型，通透，采光良好； 缺点： 1. 无玄关设计，门正对楼梯 ； 2. 重要空间起居室设置于北面； 主卧位 于北面 无玄关 5.户型点评 *四室四厅三