房地产项目前、后期工作流程2009-40页.ppt

房地产项目前、后期工作流程 二〇〇九年九月 一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。 （一）、招、拍、挂： 分拍卖、招标、挂牌方式。 1、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。 2、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。 3、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。 （二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证 1）土地成交确认书。 竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记费）、交地时间等。 2）建设用地规划许可证申报 向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。 3）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。  一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。  城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 （三）、工程立项及环评 方案编制完成后，同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续，项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告，可行性研究报告编制完成，送发改委审核后签发立项批复。[环评分：环评表与环评书二者费用有本质区别，需要特别对待] 同理，委托有资质的单位编制环境影响评估报告，送市环保局审核完毕后，签发环评批复。送发改委作为立项批复的资料之一。立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。。 　 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。 而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。 反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操