中国房价问题的政治经济学分析.pdf

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厂1蠹两Fi酣可面_] 中国房价问题的政治经济学分析 秦克涛 (重庆三峡职业学院,重庆404000) 【摘 要】 住房除了是一种商品,也是一种生活必需品,过高的房价,不但会影响经济的健康运行,诱发金融危 机,也会造成贫富差距加大,社会不安定、不和谐。所以,中国的房价问题,不但是普通老百姓的热门话题,也是各类学者 研究和关注的焦点问题。文章将从政治经济学方面对中国的房价问题进行分析,希望能为中国房地产市场特别是住宅 市场的稳定健康发展,解决老百姓的住房问题做一些有益的理论尝试。 【关键词】房价成本;政府;经济因素 【中图分类号】F299.233 【文献标识码】A 【文章编号】1004—2768(2011)09—0028一03 以往的地租理论及当代一些学者的看法.基本上是从经济 随着工业化和城市化的进程,土地的“农转非”也是一个不 角度来看待中国的房价问题。但笔者认为,经济问题只是导致 可扭转的历史趋势,但是,根据现有的土地管理体制和机制,在 中国房价上涨的一方面,经济问题背后的政治体制问题才是中 中国的绝大多数地区,土地的“农转非”全部由国家通过垄断土 国房价上涨的关键。否则无法解释为何越宏观调控,房价越涨。 地一级市场的方式来进行,即一律通过政府的征用来进行。原 这说明光靠经济手段无法解决中国房价非理性上涨的问题。本 有的农村土地所有者和最终的工商业土地新使用者之间并不 文的论点在于指出房价问题不但是经济问题,更是政治问题, 直接进行谈判和交易,地方政府垄断了征地到供地的全过程。 关键的问题在于政治体制。本文对中国的房价问题与地方政府 农村如此,城市土地的批租和居民的房屋动拆迁过程也是如 的“土地财政”现象,房价上涨的干部考核因素,房价调控不力 此。根据国务院发展研究中心“中国土地政策改革课题组”的研 的经济因素等方面的关系提出一些不成熟的见解,希望能为中 究报告表明。地方政府征地一般由所在地区的统一征地办公室 国房地产市场特别是住宅市场的稳定健康发展,解决老百姓的 (简称统征办)具体承担被征土地的“统一申报,统一征地、统一 住房难问题做一些有益的理论尝试。 补偿、统一报批和统一供地”。用地单位先向当地的国土行政主 一、房价成本的构成 管部门提出用地申请,在初审通过后,由统征办通知被征地所 要说房价背后的政府因素,先从房价成本的构成谈起,在 在政府征地范围面积,当地政府再通知土地所有者。在征地通 我国,地价及税费约占总成本的50%,建安成本占40%,利润知发出后,由统征办组织用地单位和被征地单位共同进行实地 占10%;而国际上,一般而言,地价及税费仅占价格的20%,建勘测、土地丈量、确定土地权属、商议并审查编制征地补偿、安 安成本占73%,利润占7%。由此可见,我国住房价格构成中地 置补助方案,该方案经所在地政府批准后,用地单位根据方案 价及税费比重过高,利润偏高,房价构成不尽合理。由此町见。 向当地国土主管部门支付征地费用,再按土地补偿方案向征地 前两项成本占到总成本的50%,是政府开发土地的收益。 单位、土地承包者支付土地补偿费、安置补助费等。1999年新 二、政府征地过程解析 《土地管理法》颁布后,从法律上明确了土地审批权收归国务院 从以上的分析可以看出,土地出让金及由土地出让带来的 和省级人民政府,主要内容是由国土部门代表政府直接去征 土地增值税、契税等收益使地方政府获取了大量的利益,搞土 地,政府只是将要征地的面积以及集体补偿通知土地承包人, 地开发政府是得利的。另外,我们看到自1978年中国走上改革政府征地结束后,统一与用地单位签定供地协议。 开放之路来,土地在从计划经济向市场经济的重大转型中扮演 征地的过程,由此演变为政府根据自身的需要,以《土地管 了极其重要的角色,它是农民增收、农

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