合生创展集团企业研究.docVIP

合生创展集团企业研究 一.企业基本情况 二.企业业务发展状况 三.企业土地储备状况 四.企业的融资状况 五.企业财务状况分析 一.企业基本情况 合生创展集团有限公司（合生创展），成立于1992年，注册于百慕达地区，公司法人代表朱孟依，1998年以红筹股的方式在香港联交所主板上市（股票代码：0754）。合生创展集团是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。从1993年起，合生创展以广州为中心大规模投资内地房地产市场，主要投资于国内主要区域经济圈的一线发达大城市，在城市中心的优质地段，成片开发以住宅为主，兼顾商业、设施的综合小区物业。目前，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为国内开发规模最大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。截止2005年年末，合生创展集团总股本为12.236亿股，第一大股东为自然人朱孟依，持股占总股份的52.76%，处于绝对控股地位。目前，合生创展集团总资产约195.84亿元，净资产54.64亿元，销售收入61.34亿元，同比增长54.4%，净利润12.17亿元，同比增长181.3%。 从股权结构来看，合生创展集团具有其特殊性，广东珠江投资、广东新南方集团及广东珠江工程总承包公司都是其重要的关联方。朱孟依是合生创展的控股股东，其弟朱庆伊则是广东珠江投资的主要股东，其兄朱沐之则是广东新南方集团的控股股东。在合生创展发展过程中三家主要的关联公司都扮演着重要的角色，尤其是合生创展与珠江投资之间具有紧密的合作关系。合生创展集团与三家关联公司存在交叉持股情况，目前具体比例尚不得而知。 二.企业业务发展状况 合生创展集团的业务发展方向主要是以珠江三角洲、长江三角洲及京津为首的环渤海地区三个经济发达的经济区域为依托，以广州、上海、北京及天津四个一线城市为业务发展的中心，同时对周边二线城市适当辐射。合生创展集团成立了以广州、上海、北京及天津为中心的四个区域分公司，负责区域项目的开发与管理。2005年，四大中心城市共完成销售额61.32亿港元，占总销售额的99.97%。其中，广州地区作为合生创展地产业务的根据地，仍然在业务发展中战局重要地位。2005年广州地区完成销售额28.91亿港元，占总销售额的47.1%，同比增长27%。北京地区也是合生创展业务拓展的另一个重点地区。2005年，北京地区实现销售收入20.66亿港元，占总销售收入的33.7%，同比增长23%市场表现良好。天津地区则由于京津新城项目逐步进步销售期，销售情况也表现良好，2005年实现销售收入5.58亿港元，占总销售收入的9.1%。上海市场虽然面临较大的宏观调控压力，但是2005年销售情况荏苒十分稳健，实现销售收入6.16亿港元，占总销售收入的10%（见图一）。 房地产开发收入地区来源分布 图一 从目前项目发展情况来看，合生创展在广州地区仍然保持了10个左右的项目在建或在售，如华南新城、帝景山庄等项目。广州地区仍然是公司业务发展的重点。上海地区在建设及在售项目有3个，分别是合生江湾国际大厦、新江湾城1号及合生城邦3个项目。北京地区则有罗马嘉园、国际花园、珠江帝景及珠江绿洲等4个项目处于在售及待售阶段。天津则继续开发京津新城项目。 在积极拓展房地产业务的同时，合生创展也在主动调整自身的资产结构。在确保主业房地产发展的同时，通过股权投资的方式积极介入其他相关产业。目前，合生创展参股了上海电气、上电股份、上柴股份及金隅集团四家上市公司，并且均处于主要股东之一。这一方面作为公司的长期股权投资，获取相关行业高成长的收益，另一方面也为公司在适当的时机进入相关产业做好准备。 三.企业土地储备状况 截止2005年年末，合生创展集团土地储备为1295万平方米，凭据价值约为94.51亿港元，位居国内房地产行业第一。其中，广东地区土地储备面积为759.62万平方米，占总储备的58.7%，土地储备的范围也从广州市拓展到广州省内二线城市。可见，广东地区未来仍然是合生创展业务发展的重心。北京地区土地储备面积为138.49万平方米，占总储备的10.7%。天津地区土地储备面积为338.66万平方米，占总储备面积的26.2%。这主要是京津新城项目拥有庞大的待开发土地。同时，可以看出在未来以北京及天津为首的环渤海地区将是合生创展集团业务发展的另外一个重点。上海地区由于各种因素的制约，土地储备面积则相对较少，约为58.33万平方米（见图二）。 土地储备区域分布图 （图二） 在拓展土地的方式上，合生创展由于其长期运作及开发大盘项目，在土地拓展方式合生创展也有其的特殊性。同时，