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江苏兴园软件园开发建设有限公司
产业化中心
项目策划报告
photo
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
谨呈
2004-12-26
敬启者：
江苏兴园软件园开发建设有限公司
有关：产业化中心项目策划工作
本公司蒙 贵司之邀请，为上述房地产项目之策划工作
提交报告书。现特函详列本公司之策划报告，供 贵 司
参考。
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
程家龙 总经理
目 录
1、项目背景4
1.1 社会经济发展概况 5
1.1.1 南京市经济发展概况5
1.1.2 江宁区经济发展概况7
1.2 南京房地产发展概况 10
1.2.1 南京市房地产市场总体描述10
1.2.2 南京市写字楼市场发展概况11
1.2.3 江宁区写字楼市场发展概况11
2、供需市场分析13
2.1 开发区竞争力对比分析 14
2.1.1 南京主要开发区基本情况介绍14
2.1.2 江宁开发区与其他主要园区竞争力对比分析23
2.2 供应市场分析26
2.2.1 南京市写字楼供应概况26
2.2.2 江宁片区写字楼市场供应及个盘描述28
2.2.3 江宁区写字楼供应市场调研结论32
2.3 客户需求分析33
2.3.1 客户总体需求特征33
2.3.2 针对软件行业的调研结果34
2.3.3 客户需求特征实例分析36
2.4 供需市场调研结论36
附件： 客户需求特征实例 38
案例一：SONY对写字楼物业需求咨询 38
案例二：电讯盈科（PCCW）选址要求43
案例三：中国国际金融有限公司（CICC）物业设施咨询书46
3、项目市场定位50
3.1 项目概况 51
3.2 项目 SWOT分析53
3.2.1 项目优势分析53
3.2.2 项目劣势分析54
3.2.3 项目机会分析54
3.2.4 项目威胁分析55
3.3 竞争分析 55
3.3.1 关键竞争对手解析56
3.3.2 次要竞争对手解析61
3.3.3 隐性竞争对手解析61
3.3.4 竞争分析结论62
2004/12 1
3.4 项目定位63
3.4.1 项目名称63
3.4.2 项目总体定位64
3.4.3 项目形象定位66
3.4.4 项目功能档次定位68
3.5 目标客户定位70
3.5.1 目标客户群体定位分析70
3.5.2 目标客户特征描述73
4、物业功能优化建议 75
4.1 项目使用功能布局优化建议76
4.1.1 项目功能分区建议76
4.1.2 配套功能设置建议
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