苏州中新青剑湖别墅项目销售代理策划报告书.pptVIP

十年磨一剑，今朝露锋芒——中新置地十年华丽转身之作 09年苏州高端别墅市场增长迅猛，总价、单价及销量都达到历史最高水平，市场需求旺盛，新增量有限，预计2010年上半年别墅市场将以存量消化为主 跻身苏州第一豪宅梯队，本项目面临的问题： 1、整体市场成长带来的机会——苏州房地产市场正在向国内一线城市靠拢，各种具有标志性、特色化的高端项目层出不穷，为本项目定位方向选择带来多方可能 2、别墅市场发展带来的机会——市场别墅的竞争还属于粗放式竞争，现有项目在产品打造、竞争手段都方面都还有很大的上升空间 4、高端客户对板块价值认同——园区高端客户逐渐认同阳澄湖及青剑湖作为高端别墅区的市场价值 小规模高端项目的成功开发案例： 本项目建议以晶莹剔透的琉璃作为会所的装饰主题，命名为琉璃会所；面积2000㎡左右，引入米其林三星餐厅或其他特色餐饮 建立中新置地自己的高端物业管理品牌，提供尊贵专属的管家式服务；整合喜达屋酒店资源，为高端客户提供五星级酒店标准服务 世联豪宅客户接待体系 湖景别墅带 通向阳澄湖的视线通道（河道） 剖面关系 看阳澄湖视线 园区市场客户非常认同一线湖景价值，同一板块内有湖景比没有湖景的产品单价普遍高万元左右；如果在西北角打造一栋超大面积楼王，会形成销售难题；建议分散湖景资源，增加湖景单位； 在项目西北角的湖景视线通道范围内，通过前后错位布置和逐级提高住宅底标高增加湖景单位； 地下室 堆坡层 水面 看阳澄湖视线 由于建筑高低错落和坡地绿化的层次感，营造了丰富的视觉和空间体验； 坡地布置增加高密度楼盘的生动性； 优化外部道路绿化、增加会所趣味性和打造内部立体环形水系； 改造西、南边界，优化外界展示；打造水上会所，增加重要展示场所的趣味性；打造内部立体环形水系，提升内部资源； 立体景观 项目周边除了东面道路绿化尚可，其它边界绿化较简陋； 半地下的会所气势不足； 项目内部密度高，景观资源不足； 私家化绿荫道 环形水系 会所 改造项目西、南边界，优化外部表现，打开西侧观景视野； 南侧道路人行道增加矮乔木和低矮灌木；西侧规划路调整为矮乔木、低矮灌木和地被植物组合，以打开地块内产品高楼层的西侧视线； 项目南侧唯青路现状 项目西侧规划路现状 立体环形水景系统进一步丰富内部景观； 通过水系在坡地条件下表现的各种形态、住宅与水系的互动关系、与水系相应的景观小品提升内部景观价值； 水上会所——结合社区泳池，水岸平台形成具有趣味性和生态感的社区第一印象； 地块西北角天然水面 会所应布置在地块西北角能够看见一线湖景的位置，便于展示项目的最好资源；布置在西北角对东侧湖景资源住宅的视野形成遮挡；因此适合做半地下会所，缩小会所的地面建筑体量； 但是小体量会所建筑的气势不足，因此建议利用天然地形打造水上会所，增加会所的趣味性、艺术性和距离感； 通向阳澄湖的视线通道（河道） 桥式会所入口 会所 结合泳池的水面 主入口 水上会所入口 市政道路 外景利用—重点打造地块西、南边界，尤其是东北角；内部价值提升—整体抬高、打造坡地； 规划总结 私家化绿荫道 坡地水系 会所 主入口广场 与道路高差2-5米 在建议的规划体系里的地块价值排序； 3.3 配套设置建议 关键举措： 整合提升内部资源，充分利用外部资源 内部：琉璃会所/特色餐厅/高端物管/ 外部：高尔夫/湖岸线 建议放大会所在项目中的作用，使会所成为本项目亮点，利用阳澄湖岸特殊地理位置，成为苏州特色小众高端消费场所之一 李公堤 项目会所 案例：某度假村引进稀缺的正宗官府谭家菜，华侨城市绑定丹桂轩…… 品牌 稀缺性 案例：马奈草地的艺术化格调成为北京西区主题商业体中的亮点之作 格调 艺术化 案例：北京长安俱乐部的独特紫檀装饰提升品味；九间堂十乐会所中大量竹的应用，体现其养生风格 装饰 独特性 打造会所的特色之处，提升会所档次和价值感，为住宅树立标杆 会所具备高级俱乐部所有的特征：高级餐饮、品牌标签、艺术标签、商务休闲功能、会议功能和展示功能 高端物管 英式管家服务，5重门禁系统，物业管理完全按照人性化的服务理念为客户提供泊车，保安，清洁，周边防范，家政服务，管家服务等全方位全天候智能化服务，物业管理人员在最短的时间内为客户排忧解难。客户得到的 只有微笑、问候、关怀、尊贵和礼待，人与人的关爱在这里是最普遍的风景。 会所正式启用即开始展示及提供相应服务 中新现有物管升级版——安全保证体系＋尊贵生活体验——先期展示 联合太阳岛高尔夫俱乐部，开展高尔夫体验； 李公堤 苏州太阳岛国际俱乐部有限公司总投资2500万美元，注册资本1000万美元，以美元现汇和进口设备出资，经营期限为50年。总用地面积为2500亩，其中高尔夫球场建设用地2000亩，用于建设2个18洞高尔夫球场，公共设施、道路市政设施配