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招商局广场物业管理模式研究 目的：分析研究写字楼的物业管理现状，以招商局广场项目为目标。探索和创新更好的管理模式。实现公司、客户、员工、社会多方和谐 共赢。 第一章 写字楼项目物业管理的现状与发展趋势 招商局物业被称为写字楼管理专家，在管的写字楼项目有二十多个，甲级写字楼、政府办公楼、银行等高端项目管理服务的面积有超过700万平米。总体管理水平和市场认知度较高，特别是北京和武汉公司有较强的市场竞争力，通过市场竞争拿到了很多的高端写字楼项目。写字楼项目是公司的经济支柱。 随着招商地产综合配套成片开发的战略实施，会有越来越多的地产开发的写字楼项目需要由物业提供专业的服务。对物物业来说，不能不说是面临着空前的发展机遇，我们应该着眼未来，提前布局，精细策划，作好准备。一方面服务好地产和客户，另一方面对公司的员工和社会负责。 目前写字楼的物业管理，主要有承包制和酬金制两种形式。较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商的发展方向。 第二章、创新性的股份制物业管理模式 一、什么是股份制物业管理模式？ 物业管理公司以物业管理入股，参与写字楼或商业地产项目的经营管理活动，与业主同呼吸共命运。按约定条件分享项目的经营成果。 二、股份制物业管理模式的好处有那些？ 1、免去业主对物业管理公司的专门监管部门的设置，节约人员成本。 2、克服了物业管理公司对于酬金制有意做大不必要成本或对于承包制减少必要成本来增加利润的弊病。 3、优质的物业服务与地产项目有机结合提升整体价值。 4、物业服务不脱离物业公司的管理体系，服务品质有保障。 5、对客户收费采取一费制，包含了租金、物业费、公共能源费（发票分开），简化了工作内容，客户更方便。 6、避免了物业管理费调整难对物业公司带来的经营损失。 7、地产物业实现真正意义上的无缝对接。 8、增加物业的服务人员主人翁意识和自尊心，能更好地服务客户和更科学地维护好设施设备。 9、可以通过调整租金和物业费的比例合法避税，以深圳为例，对月租金1000元及以上的，合税率8.22％ 根据项目的市场定位和商品定位，物业公司编制管理方案； 物业公司测算管理成本； 施工阶段 派驻工程人员定期进行现场巡查； 物业现场人员参加项目工程例会； 新项目部工程人员，对各项目定期巡视； 记录发现问题并于沟通解决。 租赁销售阶段 地产在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，将营 销思路、规划设计思路向物业公司做详细介绍，物业负责人依此进行 物业管理概念及模式研究，纳入项目策划的一部分，同时作为销售卖 点进行提炼； 物业公司设立管理中心对销售中心、样板房等进行管理，主 要提供保安、清洁、服务员服务、配合地产开展各种促销活动。 验收 接管理前三个月物业组织人员对房屋进行全面检查及预验收，接管前物业公司与项目部进行交接验收； 记录发现的问题，交给项目部处理； 项目部对发现的问题进行整改，争取做到零缺陷交房。 售后服务 地产、物业、施工单位签订《保修协议书》，明确三方的责权 利，《保修协议书》将作为施工合同的附件，具有法律效力； 物业公司负责检查收集整理工程问题，交项目部安排施工单位 返修； 物业接管后一年内售后服务责任单位为项目部。1年后由物业公司主要负责。 前期费用结算 前期费用主要包括：人工成本、前期水电费用、清洁费用、 办公费用分难、物业垫付的费用、管理成本（总成本的10%）等； 前期费用先由物业公司编制总预算，而实际的费用以《费用 确认单》确认的为准； 费用的金额确认，平时发生的费用，由物业公司填写《费用 确认单》，说明发生费用的情况，经项目部物业负责人审核签字生效； 每季度地产和物业结算一次，物业公司填写费用汇总表，经 物业公司、分管领导、项目部总经理确认签字后进行结算。 九、项目正常经营期 1．物业公司按与客户签订的服务合同提供工程、保洁、安全、绿化、客服、社区文化活动等常规服务。 2．为客户提供室内保洁、送报刊杂志等特邀服务。 3.参加写字楼的租赁销售工作。 4.维护好客户关系。 5.地产与物业按股权比例分享经营成果。 6.实行地产和物业的员工的绩效工资与项目的经营成果正相关的全员激励机制。 第四章、物业专业化管理团队的组建与管理 一、专业化管理团队的组建 组建精英团队，是物业的先决条件。人才是市场经济发展的源动力。对物业来说，谁了优秀人才，谁就掌握了自我发展的主动权物业管理，首先面对的是用什么样的人和怎么用这些人的问题只有解决好这个问题，才能步入高层次发展。 培养中坚骨干是建立精英团队的关键环节。 　　员工整体素质的不断提高是物业保证的坚强柱石。 当然，我们在注重团队培训和能力建设的同时，也进行了一些必要的配套措施。如，落实结构工资管理，把原来的单一工资分解成基本工资、岗位工资、效益工资和工龄工资，用基本