房价与政府政策.ppt

房地产讲座(1)居民购房承受能力 主讲人：徐滇庆 表1-1城镇居民人均收入及住房面积.doc 图1-1 城镇居民住房与收入 巨大的房地产市场潜力 （1）中国城市人口每年增加1%左右。大约1800—200万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。每年大约有950万对新人结婚。 （2）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。 （3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。 （4）到2020年城市化水平将达到55—60%，城镇人口将要增加到8--8.5亿，将有2.6亿农民从农村迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。 表1-3 人均居住面积（平方米） 资料来源：建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》。国外数据为90年代初期的人均居住面积，中国的人均居住面积数据为2004年。 图1-2 平均房价和销售面积 表1-4全国各省市商品房销售额和销售面积.doc 表1-5各省市平均房价及其变化情况.doc 表1-6商品房价格变化率.doc 表1-7各地方房价比较.doc 要 点： ? 围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。 ? 由于缺乏统一的统计准则，不能拿房价收入比来进行横向国际比较。 ? 购租比等于业主成本的倒数。利率、税率和对未来的预期都会显著地影响购租比。 ? 在许多情况下房价收入比和购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。如果仅仅采用当期的房价收入比和购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况也可能给让人们误认为过热。 ? 与其横向比较房地产市场，还不如纵向观察房价、房价收入比和购租比的时间序列变迁。 ?房价和租金之间应当保持一个比较稳定的比例。如果这个比例迅速增加，说明租房不如买房，房地产市场可能出现了泡沫。 在讨论房价变化规律的时候特别要注意两点： 房价取决于多种因素，特别是和住宅所在的地点有关。由于各个城市的气候、人口、产业状况、就业、收入水平、交通、文化教育、医疗设施等多种因素各不相同，在不同城市之间的房价差别很大。由于房地产在位置上的唯一性使得人们很难比较不同地点的房价。在一般的商品市场上，商品的流动可以互通有无，缩小价格上的差别。可是，房地产是没有流动性的，不可能通过流动来拉平房价。不能单凭房价绝对值高低来判断是否存在着房地产泡沫。 判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。 泡沫经济和投机活动相关，投机活动的最显著的特点是短期。来得快，走得也快。世界上没有任何投机活动可以延续很长时间。 没有理由把长期稳定的趋势称为投机活动。 长期的平均房价（10年或者20年），具有逻辑上的合理性。 泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价和其他指标的长期平均值作为比较基准。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。 研究居民购房的承受能力的数学模型中包括的变量：当期的收入，前期收入，已经积累的财富，利率、通货膨胀率、平均投资回报率、居民储蓄率等。 各种金融衍生工具的出现显著地提高了居民购房能力。如何估计未来收入成为影响居民购房承受能力的一个重要指标。 （1）从联合国人居中心的统计数字来看，其房价收入比的离散度太大，从0.8到30，从统计学的观点来看，由于方差太高使得这个房价收入比统计数据几乎说明不了什么东西。 （2）如果单单考虑房价收入比，好像只要收入增加了，居民购买住宅的能力就随之而增加。其实，对于居民购房能力起到决定性作用的是业主成本。房价和居民平均收入之间并没有显著的相关关系。 （3）在经济高速增长时期，居民收入相应增加，对住宅的需求也随之增加，有可能推动房价上升。如果房价上升得比收入更快，则房价收入比可能下跌。如果房价上升没有收入快，则房价收入比下降。 （4）在投机因素集中作用的城市内房价可能迅速上升，而在一般城市中房价上升的速度并不快。在某些大城市中房价收入比上升，而其他城市，特别是在中小城市中房价收入比下降。 （5）在许多大城市，大部分购买房地产的人并不是当地的居民。在统计当地居民收入的时候并不包括这些购房者。购房者与领取收入者来自于贫富差距很大的两个不同的组别。 不能用房价收入比来进行国际比较。 第一，