留用地课程（入门级）.pptVIP

10%村级留用地项目操作解读（入门级） 课程目录 一、留用地项目产生的背景 二、留用地项目的转让与产权 三、留用地项目的贷款 四、销售流程中需要注意的环节 五、留用地项目与常规房地产开发项目的区别 六、留用地项目与“小产权”项目的区别 一、留用地项目产生的背景  1、撤村建居运动的兴起 2、房地产市场投资依然稳定 1、国家垄断了土地的一级市场，出让需要由市级政府来调配和控制。 2、土地出让是加快城市发展和树立政府政绩的最有效的办法。 3、留用地项目的土地申报是先谈意向再走流程，且采用协议出让的形式。  留用地的宗旨：1、改善村民的生活条件，保障失地农民的生活。2、增加当地税收、招商引资发展当地经济。3、保障和加速撤村建居的实现过程。4、投资商可增加固定资产。 房地产投资最大的利润在于资金回笼的速度，因此固定资产的凝固与房地产投资开发的初衷是违背的。由此看来，留用地项目的宗旨并不是给投资商赚钱的，而是具有高度的服务性质和“雷锋”品质。那么，既然留用地政策对投资商而言并没有什么倾向性，且操作又具有高难度，为什么还有这么多投资商不亦乐乎的在寻求项目合作呢？ 二、留用地项目的转让与产权 留用地项目转让的政策支持 在“关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知”中明文规定了项目转让的相关内容： 对于部分合作建设的留用地项目，确需部分转让的，在满足以下条件的前提下，经批准后可依法转让，（1）项目竣工后通过土地复核验收，复核验收时明确可转让的土地面积和建筑面积，且转让部分的用地面积和建筑面积原则上最高不得超过整个项目用地面积和建筑面积的50％；（2）转让前必须在本村范围内公告并经村民会议多数以上成员或多数以上村民代表同意，其公告及决议作为申请转让的必备件。 留用地项目转让政策解析 “项目竣工后通过土地复核验收，复核验收时明确可转让的土地面积和建筑面积，且转让部分的用地面积和建筑面积原则上最高不得超过整个项目用地面积和建筑面积的50％。” 解析： 1、留用地项目可以部分转让； 2、转让的时间未明确，只要在项目复核验收时明确转让的面积（使期房阶段的转让成为可能）； 3、转让的面积不能超过整个项目用地面积和建筑面积的50％； 4、未明确是整体转让还是可以分户转让（给予了分户转让的活口）。 留用地项目转让政策解析 “转让前必须在本村范围内公告并经村民会议多数以上成员或多数以上村民代表同意，其公告及决议作为申请转让的必备件。” 解析： 如果村民会议没有达到多数以上成员或多数以上村民代表同意，项目的转让就可能不成立。 解决方法： 如果每次转让都要通过村民会议多数以上成员或多数以上村民代表同意，那么转让的风险和工作量就会大大增加，如何规避该决议流程，需要投资商在项目的前期工作中解决，而并非等项目启动后再考虑。普遍的做法是在与村签订的相关协议中明确：投资商全权负责项目的市场运营。 留用地项目有产权吗？ 投资商：有！ 业主：不一定有！ 为什么业主不一定有产权？ 1、政策没有明确可以分户转让，因此业主的产权具有一定的风险。 2、业主购买的物业必须是投资商计入50%转让部分中的房源。 3、在项目满足转让条件后，如分户转让，投资商还需补缴土地出让金，并走定向挂牌流程，该流程存在很多变数。但是已经存在成功挂牌后办出分户产权的案例。 业主怎样才能拿到产权证？ 1、签订房屋转让合同时甲方对于办理产权的承诺具有高额的违约保障；用于衡量投资商对于办理产权的决心和实力，违约责任越高，则办理产权的可能性越大，业主的利益越有保障。 2、给予投资商一定的时间和空间（减少投诉和上镜率）； 3、所购买的物业是符合留用地转让的政策范围的。 留用地项目期房阶段实行转让是否违规 ？ 留用地政策没有明确规定项目可转让部分必须为现房转让，但这只是《暂行意见》，不具备权威性，不足以表明其允许在期房阶段转让。由于留用地项目在期房阶段是不可能拿到预售证的，如果要在期房阶段进行转让，还是存在争议。如何从法律的角度来解释项目期房阶段转让的可操作性，值得我们研究。 留用地项目期房阶段实行转让是否违规 ？ 市场普遍认为留用地项目不能在期房阶段转让的观点主要有以下几点： A、在