宏观调控中的房地产业-cjzlk.ppt

宏观调控中的房地产业 复旦大学管理学院教授博士导师 国家突出贡献专家 芮明杰博士 目录 一、调控房地产将成为一个相当长的政府命题 二、控制需求到控制供给 三、房地产公司商业模式的转型 一、调控房地产将成为一个相当长的政府命题 房地产业是一个重要的民生行业，关系民众的生活质量。 一个亲民的政府当房地产业出现以下两个状况时，就必然要干预： 1、房地产业发展开始偏离宏观经济发展轨道，对经济发展有负面影响时 2、房地产业发展开始脱离居民现实可支配收入支持的需求，居民呼声高涨时 中国近20年来经济增长很快，每年名义GDP增长15%，实际GDP增长平均10%左右，居民收入水平平均增长8。6%左右。 中国工业化进步的过程中城市化进程加快，中国的农民要进入城市或就地城市化，这方面每年平均的人口少说有2000万。 居民储蓄规模不断创新高，已经有13万亿。目前银行的存贷差为10万亿，股市最近进去1000亿，估计再进4000亿，这和10万亿的大盘比是微不足道。 认定中国经济成长将带来高的投资回报，中国房地产市场的总体价格水平尚属低的状况，引导外国投资者。 考虑到上述需求因素的存在，加上对人民币升值的预期，短期炒作有赢利空间，有投机的机会和空间。 以上是房地产市场能够增长的需求因素。这里面隐含着泡沫的可能。 支持房地产供给的因素： 各级政府推进城市化需要的资本，目前只能主要靠出售土地，进行市场改造； 房地产产业链的存在，导致房地产发展波动就会导致相当程度上的经济波动，失业增加，等 相对宽松的资金供给和大致可以估计的市场需求。 土地国有的属性。各级政府的利益。 一般居民在可支配收入约束下，总是希望房地产市场的价格低一些好，最多也不要超过收入增长的幅度。 因此我认为中国房地产业每年的增长应该与GDP增长保持基本一致，或稍有领先，而不是象过去超过一倍以上，价格增长控制在居民收入增长的幅度之内。 从这个角度看，今年一季度上升5。5%，4月70个大中城市房价同比上升5。6%，速度有加快的趋势。 一至四月，中国房地产契税仅增长百分之七。”“截至今年四月底，全国商品房空置面积同比增长百分之十八点九。” 二、控制需求到控制供给 2005年中央出台“国8条”后一年；2006年中央新出台了“国6条”；在我看来，去年政策的重点是控制过度需求为主，主要的手段是抑制房地产的炒作，于是有一系列税收政策、资本信贷等政策。 应该说有一定的效果，至少给居民一个信号，房子的价格要下跌，实际购买量开始下降。 控制需求的政策有问题： 居民的正常需求被抑制，而投机需求只是暂停 控制土地供给导致土地成本上升，使房产价格实际难以下降 银行信贷出现困难，坏帐增加 没有找准房地产经济发展的内在机制，社会的收入分配制度没有很好地改革。 中央思路今天已经发生适度变化。过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资，打压需求。我个人认为这是基于过去一个判断--房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在投机与过剩风险，而得出的在需求膨胀情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。 我认为破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给”、“抑制投机”和“增加供给与抑制投机同时进行”之间进行选择，其中最优途径应该是第三者。应该说现在中央正在向第三条思路靠拢，即“增加供给与抑制需求同时进行”。在国6条中，不难发现这是一个明显的变化—结构调整、增加供给、抑制投机的政策含义： 今年的控制政策，我比较认为是对房地产业供给结构进行的控制政策。 一是房地产分类供给的要求，给予的政策不同。 二是进行供给的结构调整，形成不同供给产品。 三是进行土地供给的调整，包括控制旧城改造，（实际上是控制城市化进程） 四是设计良好的信息披露机制。 这政策有效性，我认为在于土地如何进行分类按照不同价格进行拍卖： 可能： 廉价房用地进行限价下的建造品质竟价； 非廉价房用地进行无限价拍卖； 但在市场导向下，成果如何，还有待观察。对供给的控制必然会影响到时下的需求，可以预见本政策会对市场有影响。 长期来看： 中国的房地产市场将形成针对不同收入和需求的细分市场，市场前景是好的。 在这个过程中，政府将不断进行“试错”， 我们的房地产企业将在这个过程中被“洗牌”，会成长出一些非常好的企业出来，也会有相当的企业被淘汰。 5月29日细则： 新楼盘70%的房型为90平方米以内 买房不足5年转手全额征收营业税 严格开发信贷；住房信贷首付政策多样化 保证中低价、普通房用的土地供给 空置3年以上的商品房不可作为贷款抵押物 土地闲置2年将无偿收回 监管房地产市场，控制投机行为 不允许单位集资合作建房 我的看法： 政府以计划经济思想控制市场的产物，非常粗暴。 70%，90平方米等数字的依据不足 操作性困难：如经济房价的控制，地方政府行为 市场监管非常困难