房地产企业纳税筹划.ppt

房地产企业纳税筹划与风险规避(一) 税务稽查应对 房地产税务稽查应对 第一部分：稽查应对基本理念 第二部分：房地产所得税政策变迁 第三部分：房地产稽查应对之收入部分 第四部分：房地产应对稽查成本费用扣除部分 第五部分：房地产税务稽查应对知识 开篇语 为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？ 一、社会背景 （一）房地产高利润引发社会分配不公（一个故事讲起） （二）高房价成为“新三座大山”之一 （三）“官商勾结”频频涉及地产业 （四）“拆迁矛盾”影响和谐社会 （五）新闻界高调炒作成为催化剂 开篇语 为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？ 二、深层次原因 （一）分税制改革使地方政府财力不足 （二）经济出现过热苗头，需要宏观调控。 （三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场。 开篇语 为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？ 三、税务系统因素 （一）税务部门作为国家职能部门，“讲政治” （二）税务稽查由“收入型”向“执法型”转化 （三）税收任务不均衡性，使部分地区执法更加严厉 （四）近年来，大案不断，引起高层重视。要求严格执法。 8.07、7.26、“雷擎一号”、“利剑二号”等 以上因素造成地产业成为税务稽查风险最大之一。 2007年，八部委对房地产业的整顿，引起地方政府首长的重视。中央问责决心加大！地产税务稽查形势持续恶化！ 第一部分:稽查应对基本理念 从案件的三种类型说起 一、稽查应对基本理念 二、税务稽查的基本程序 三、税务稽查的基本方法 四、税务稽查基本特征 五、“送礼”同“送礼貌”的关系 六、危机公关技巧 七、“找关系”同“做好业务”的关系 八、避免被定性为偷税 第一部分:稽查应对基本理念 案件的三种类型 1. “精心策划型” 2. “明目张胆型” 3. “疏忽大意型” 稽查应对基本理念 一、稽查应对基本理念 稽查应对应具有全方位的知识结构。 （一）“政策变动”情况 （二）“政策变动”趋势 （三）“稽查力度”动向 （四）“查前、查中、查后”应对技巧 （五）如何进行“危机公关” 稽查应对基本理念 要做到以上各点，就需要： 1.良好的业务水平 2.熟知法律的一般原则 3.良好的沟通协调能力 4.对稽查动向的高度敏感性 “不战而屈人之兵，方为稽查应对的最高境界” 稽查应对基本理念 二、税务稽查的基本程序 （一）稽查局“四项程序” （二）税务稽查和企业相关的处理文书 稽查应对基本理念 三、税务稽查基本方法 “知己知彼，百战不殆” 1.顺查 2.逆查 3.银行账号检查4.银行卡检查5.对账单核对检查6.网络协查7.外出调查8.电子查账9.乔装打扮10.询问套话检查11.突击“两套账” 稽查应对基本理念 四、税务稽查基本特征 “稽查人员个人素质决定稽查结果” 1.手段强2.刚性大3.涉及企业利益大4.尚未形成规范的稽查实体程序 （一）稽查人员的个人水平 （二）敏锐观察稽查人员关注点 稽查应对基本理念 五、“送礼”同“送礼貌”的关系 反对“送礼”，必须“送礼貌” “祸起送礼”的案例 “不送礼貌”的案例 稽查应对基本理念 六、“危机公关”基本技巧 反面案例：“再造楼兰计划” （一）政策模糊点解释法 （二）案例解释法 （三）法律位阶抗辩法 （四）避免定性偷税法 稽查应对基本理念 六、“危机公关”基本技巧 （五）法律救济法 （六）审时度势法 （七）实质重于形式法 稽查应对基本理念 七、“找关系”同“做好业务” 做好业务永远是第一位的！ 我国正在由“人治”转向“法治”的路上，因此关系和业务要并重。 “法治”和“人治”都是治理国家的手段。人类活动的实践证明，“法治”正在战胜“人治”。 “包青天”PK“法律” 稽查应对基本理念 八、避免被定性为偷税 第二部分：房地产所得税政策变迁 一、内资地产所得税 （一） 1994年---2003年 从94税改到2003年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。 第二部分：房地产所得税政策变迁 一、内资地产所得税 （二）2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定