深圳中航龙华项目前期策划报告.pptVIP

【二线扩展区】 【二线扩展区 客户分流图】 开发方案的选择 中端：阳光新境园 高端：？？？ 顶端： 圣·莫利斯 中高端：金地·梅陇镇、七里香榭 春华四季园 与其同竞争项目短兵相接，不如另辟蹊径， 率先占位，抢占高端市场！！！ 二线扩展区高端市场明显缺位。 【第四部分 地块自身素质分析】 因 地 制 宜 二线扩展区 项目位置 4.0 容积率 72005.00㎡ 商业建筑面积 172678.00㎡ 住宅建筑面积 246683㎡ 总建筑面积 61671㎡ 占地面积 项目容积率相对较高； 商业面积比重相对较大。 【项目概况】 本项目地块位于龙华街道办内的二线扩展区，规划中人民路与上塘路交汇处东侧。 二线扩展区 【地块位置】 按照市政府的梅林——布吉段北移的规划，二线扩展区由和平路以南、布龙公路、梅龙公路、梅林检查站围合而成。 东至 北至 西至 南至 “七里香榭”（在建） 空地 住宅区 空地、厂房 【项目四至】 本地块 景观和噪音分析： 西北面人民路和农民房，更远处为日出印象，无景观，并且噪音大； 东北面为规划中的富国路和正在建设中的七里香榭，无景观，有一定噪音； 东南面为规划建筑用地，而且距离较近； 西南面毗邻规划中的上塘路以及工业区，无景观，并且有一定噪音。 北 【景观和环境分析】 地块优势 地块规模适中、形状规整，具有开发大型社区的前提条件 大体量商业，可为项目自身提供完善商业配套服务 规划优势 项目处于规划中的二线扩展区，规划定位高 周边交通道路规划好，市政主干道和次干道均在项目旁边 距离轻轨出口不过50米 开发商优势 开发商在关外已有很高的知名度 优势 机会 片区发展 二线扩展区规划提升项目所在区域形象和功能 二线扩展区未来1-3年的大规模建设成为深圳热点 价格差距 与福田等关内区域房价具有明显的价格差 区域经济 龙华以科技和物流为支柱的经济发展模式为房地产提供大量客户 道路规划 地铁的开通将吸引香港客户的目光 【优势+机会】 地块劣势 容积率较高 环境劣势 周边有待开发居住用地，一旦开发将对本项目产生较大的环境影响 有一定的交通噪音影响 配套劣势 周边现有配套不足，难以给客户信心 劣势 威胁 竞争者威胁 周边未开发用地较多，不确定影响因素较多 政策威胁 政府严控送面积等设计手法，产品创新难度大 国家和地方政策风险 【劣势＋威胁】 【地块素质小结】 容积率较高：4.0 规模相对较大 商业比例较大 地铁物业 （连通皇岗口岸） 制约项目档次的提升 利于品牌塑造，可考虑分期开发 可有效弥补周边商业配套的不足 二线扩展区物业 提升项目竞争力，拓宽“客层” 【内在三大问题点】 高容积率不足以支撑项目的高定位 7万㎡的商业制约项目档次提升 噪音方面的影响 【外在三大问题点】 周边项目的冲击 地产项目规划设计同质化 未来周边开发的不确定性 容积率过高，不利于提高项目档次…… 商业体量过大，难以打造纯居住社区…… 【第五部分 项目定位】 度 身 定 造 第一章 规划定位 如何保证商住和谐发展？ 我们寻求最优的规划方案。。。 如何规避大体量商业风险？ 如何实现利润最大化？ 如何提升项目的整体档次？ 【我们的开发思路A】 ——商业部分满铺+局部二三层； ——住宅部分全部位于商业裙楼上； 商业部分：最大限度增大临街面，并且不计算其覆盖率。 （参考案例：星河国际、香缤广场） 住宅部分：在整体商业裙楼上布局，园林为架空园林。 上塘路 富国路 人民路 其他住宅用地 局部二三层商业 集中式商业 【我们的开发思路B】 ——调整项目的局部容积率，将地块一分为二 北地块：靠近人民路，距离轻轨较近的北地块作为商住开发；提高容积率：5.23。 南地块：作为纯住宅用地来开发，提高地块质素，打造高端产品；降低容积率：3.35。 上塘路 富国路 人民路 其他住宅用地 北地块 南地块 分期开发：规避风险，利润最大！ 商住关系：以住带商，以商旺住！ 率先竖立项目的高端形象，以带动后续之北地块的价值提升。 片区目前商业氛围尚不成熟； 通过南地块的高形象提升价值； 08年地铁开通，带旺商业人潮； 商业促人气，可同时带动住宅的销售和价值的提升。 上塘路 富国路 人民路 其他住宅用地 北地块（二期） 南地块（一期） 一期：先推“南地块” 二期：再推“北地块” [纯住宅] [商业与公寓] 【我们的开发思路B】 ——开发节奏控制 优势： 最大限度利用沿街面，增加销售面积；尽快回笼资金 一楼商业街容易形成商业氛围 难点： 如何避免商业对于住宅档次的影响？ 如何解决分期开发问题？ 如何平衡由于各临街面的商业价值、氛围的不同而导致的后期经营问题？ 目前项目所在